Estas son las ciudades españolas en las que es más fácil comprar tu primera vivienda

Comprar una vivienda sigue siendo uno de los grandes hitos financieros de la vida adulta, pero muchos jóvenes ven ese sueño cada vez más lejos. La principal barrera ya no es encontrar un piso, sino reunir el dinero suficiente para pagar la entrada.

El mercado inmobiliario español ha cambiado drásticamente en los últimos años: tipos de interés más altos, precios disparados, inflación persistente y nuevas dinámicas como el teletrabajo han transformado tanto la demanda como la forma de comprar. Hoy, la ubicación importa tanto como el momento en el que se decide dar el paso.

En este contexto, muchos compradores se preguntan: ¿En qué ciudades necesitas ahorrar menos para pagar la entrada y afrontar los gastos de compra? ¿Cuántos años necesito ahorrar para poder permitirme una casa? ¿En qué ciudades es mejor alquilar porque comprar es prácticamente imposible?

Para responder a estas preguntas, Raisin ha elaborado un estudio analizando los ingresos medios por persona en las principales ciudades españolas, el precio de la vivienda, los costes de compraventa y el gasto medio anual, incluyendo una estimación realista del esfuerzo de ahorro necesario.

¿El resultado? En algunas ciudades, comprar una vivienda requiere ahorrar durante menos de 10 años. En otras, en cambio, el ahorro necesario supera los 30 años antes de firmar la hipoteca.

Te contamos dónde es más fácil (y dónde es casi imposible) comprar tu primera vivienda en España.

Para evaluar la accesibilidad de la vivienda en distintas ciudades españolas, recopilamos y calculamos:

• Renta media bruta y neta por persona, según los últimos datos oficiales.

• Precio medio de venta por metro cuadrado de vivienda.

• Gasto medio anual por persona, incluyendo alimentación, transporte, suministros, ocio, etc.

• Costes adicionales de compraventa, como impuestos, notaría, registro o gestoría.

• Coste estimado de reforma, aplicable al total de la vivienda.

• Supuestos de financiación: entrada del 20 % del precio + 10 % de gastos, y una hipoteca sobre el 70 % restante a 25 años con un tipo fijo del 3,5% anual.

• Cuota hipotecaria mensual resultante en cada ciudad.

• Tiempo estimado para ahorrar la entrada y los gastos iniciales, considerando la renta disponible para el ahorro.

• Tiempo total para adquirir una vivienda, incluyendo el pago completo de la hipoteca.

• Las ciudades más accesibles para comprar una vivienda son: Mérida, Murcia, Tarragona, Logroño y Toledo.

• Las más inaccesibles son: San Sebastián, Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Palma de Mallorca y Málaga.

• En Mérida, se necesitan solo 6 años y 6 meses para ahorrar la entrada y los gastos iniciales.

• En San Sebastián, ese mismo objetivo lleva más de 34 años, sin contar el pago de la hipoteca completa.

• En 12 de las 26 ciudades analizadas, el saldo mensual final es negativo. Es decir, la cuota hipotecaria supera la capacidad real de gasto de una persona media.

• Además, en muchas ciudades, incluso tras acceder a una hipoteca, el ingreso mensual disponible tras pagar la cuota es inferior a 300 €, lo que limita seriamente la capacidad de afrontar imprevistos o seguir ahorrando.

Nota: todas las cifras de la tabla son cantidades en euros, menos el tiempo que se indica en años. 

• Tiempo estimado para ahorrar la entrada y gastos: 8 años y 11 meses.
• Dinero que necesitas ahorrar antes de comprar (30 %): 32.940 €.
• Cuota hipotecaria mensual: 384 €.
• Dinero restante mensual tras pagar la hipoteca y otros gastos: 230 €.
• Tiempo total para comprar una casa: 34 años.
• Precio final pagado por la vivienda (con intereses): 195.130 €.

Mérida encabeza la lista de las ciudades más asequibles de España para comprar vivienda. Con precios en torno a los 110.000 € por 100 m², los extremeños necesitan reunir poco más de 32.000 € para cubrir los gastos iniciales (entrada y costes de compraventa) y poder convertirse en propietarios.

El esfuerzo de ahorro es relativamente bajo: destinando la mitad del ingreso mensual que queda tras cubrir los gastos básicos (unos 307 €), la entrada puede lograrse en algo más de ocho años. Una vez en propiedad, la hipoteca mensual ronda los 384 €, lo que deja un margen de casi 230 € al mes. 

¿Y si la vivienda necesita reforma?
En este análisis también hemos querido incluir un factor que a menudo se pasa por alto: las reformas. Comprar una vivienda no siempre significa entrar a vivir de inmediato; muchas veces hay que renovar cocina, baños o instalaciones. En el caso de Mérida, si añadimos un coste medio de reforma, el desembolso inicial sube hasta los 112.940 €, lo que alarga el tiempo necesario para ahorrar hasta casi 31 años.

Esto no significa que todas las viviendas necesiten esa inversión extra, pero incluirla ofrece una visión más realista del esfuerzo económico que supone hoy en día acceder a la propiedad.

• Tiempo estimado para ahorrar la entrada y gastos: 8 años y 8 meses.
• Dinero que necesitas ahorrar antes de comprar (30 %): 43.320 €.
• Cuota hipotecaria mensual: 506 €.
• Dinero restante mensual tras pagar la hipoteca y otros gastos: 331 €.
• Tiempo total para comprar una casa: 34 años.
• Precio final pagado por la vivienda (con intereses): 195.130 €.

Murcia se posiciona como una de las capitales donde aún es razonablemente accesible convertirse en propietario. Con un precio medio de 144.400 € por 100 m², el comprador medio necesita reunir algo más de 43.000 € para cubrir la entrada y los gastos iniciales asociados.

Con ingresos mensuales netos de casi 1.930 €, y reservando la mitad de lo que queda después de los gastos básicos, se podría alcanzar esa cifra en algo menos de siete años. Una vez comprada la vivienda, la cuota hipotecaria se sitúa en torno a los 506 €, lo que deja un margen mensual de más de 330 €: un equilibrio que permite afrontar la hipoteca sin agobios y, además, seguir ahorrando.

¿Y si la vivienda necesita reforma?

El coste inicial total ascendería hasta los 123.320 €, lo que alargaría el tiempo necesario para ahorrar hasta más de 24 años.

• Tiempo estimado para ahorrar la entrada y gastos: 9 años y 9 meses.
• Dinero que necesitas ahorrar antes de comprar (30 %): 63.330 €.
• Cuota hipotecaria mensual: 740 €.
• Dinero restante mensual tras pagar la hipoteca y otros gastos: 340 €.
• Tiempo total para comprar una casa: 35 años.
• Precio final pagado por la vivienda (con intereses): 285.262 €.

Tarragona lidera el ranking como la ciudad más accesible dentro de Cataluña entre las ciudades analizadas. El precio medio de un piso de 100 m² es de 211.100 €, bastante por debajo de Barcelona, lo que hace que la entrada y los gastos iniciales se sitúen en torno a 63.000 €.

El esfuerzo de ahorro es mayor que en Mérida o Murcia: se necesitan más de ocho años para reunir esa cantidad destinando la mitad de los ingresos sobrantes. Aun así, la cuota hipotecaria de unos 740 € mensuales se mantiene en niveles asumibles, con un margen de 340 € al mes. La combinación de buena calidad de vida, costa y precios relativamente competitivos hacen de Tarragona una de las ciudades más interesantes para quienes quieren quedarse en Cataluña sin pagar los precios desorbitados de Barcelona.

¿Y si se necesita reforma?

Eso sí, si añadimos reforma, el coste inicial sube hasta 143.330 €, alargando el periodo de ahorro a más de 22 años.

• Tiempo estimado para ahorrar la entrada y gastos: 10 años. 
• Dinero que necesitas ahorrar antes de comprar (30 %): 56.880 €.
• Cuota hipotecaria mensual: 664 €.
• Dinero restante mensual tras pagar la hipoteca y otros gastos: 280 €.
• Tiempo total para comprar una casa: 35 años.
• Precio final pagado por la vivienda (con intereses): 256.209 €.

Logroño destaca como una opción sólida para quienes buscan comprar vivienda en una capital de provincia con precios aún moderados. El coste medio de un piso de 100 m² ronda los 189.600 €, una cifra que, aunque más elevada que en ciudades como Mérida o Murcia, sigue siendo razonable si se compara con otras zonas del norte del país.

Para acceder a una vivienda en propiedad, el comprador medio necesita reunir cerca de 57.000 € para cubrir la entrada y los gastos asociados a la compraventa. Destinando la mitad del ingreso mensual restante tras cubrir los gastos básicos, esto implica un periodo de ahorro de algo más de ocho años.

Una vez alcanzado ese objetivo, el esfuerzo mensual en forma de hipoteca es de unos 664 €, lo que permite conservar un margen mensual de alrededor de 280 €. Esto convierte a Logroño en una opción interesante para quienes priorizan la estabilidad a largo plazo sin renunciar a una buena calidad de vida.

¿Y si se necesita reforma?

Si añadimos la reforma, el ahorro necesario sube hasta 136.880 €, con lo que el tiempo para reunirlo se duplica, alcanzando más de 24 años.

• Tiempo estimado para ahorrar la entrada y gastos: 10 años y 2 meses.
• Dinero que necesitas ahorrar antes de comprar (30 %): 56.580 €.
• Cuota hipotecaria mensual: 661 €.
• Dinero restante mensual tras pagar la hipoteca y otros gastos: 268 €.
• Tiempo total para comprar una casa: 35 años.
• Precio final pagado por la vivienda (con intereses): 254.858 €.

Toledo se consolida como una de las ciudades más asequibles para acceder a una vivienda en propiedad. Con un precio medio de unos 188.600 € por 100 m², el esfuerzo inicial para cubrir la entrada y los gastos asciende a unos 56.500 €, una cifra que puede alcanzarse en algo más de ocho años destinando la mitad del ingreso mensual restante tras cubrir los gastos esenciales.

Con ingresos netos algo superiores a los 2.000 € al mes, el esfuerzo hipotecario mensual es razonable: unos 661 €, lo que deja un margen de casi 270 € mensuales. Esta holgura permite a los compradores afrontar imprevistos con mayor tranquilidad o incluso seguir ahorrando tras la compra.

Pero más allá de los números, uno de los grandes atractivos de Toledo es su proximidad a Madrid, lo que la convierte en una alternativa muy valorada para quienes buscan precios más asequibles sin renunciar a las oportunidades laborales y de ocio que ofrece la capital.

¿Y si se necesita reforma?

Con la reforma incluida, el ahorro inicial necesario se dispara hasta 136.580 €, duplicando también el tiempo hasta alcanzar los más de 24 años de ahorro.

Tres de las ciudades más caras para acceder a una vivienda están en el País Vasco:

Nota: todas las cifras de la tabla son cantidades en euros, menos el tiempo que se indica en años.

• Tiempo estimado para ahorrar la entrada y gastos: 34 años y 3 meses.
• Dinero que necesitas ahorrar antes de comprar (30 %): 186.900 €.
• Cuota hipotecaria mensual: 2.183 €.
• Dinero restante mensual tras pagar la hipoteca y otros gastos: –1.273 €.
• Tiempo total para comprar una casa: 59 años.
• Precio final pagado por la vivienda (con intereses): 841.869 €.

San Sebastián no solo presume de playas urbanas y de tener una de las gastronomías más reconocidas del mundo, también ostenta el triste título de ser la ciudad más inaccesible para comprar vivienda en España. Con precios medios que rozan los 623.000 €, el sueño de tener casa propia aquí parece reservado a rentas altísimas. Ahorrar los casi 187.000 € necesarios para la entrada y los gastos iniciales lleva más de tres décadas. Pero lo peor llega después: la cuota hipotecaria mensual supera en más de 1.000 € la renta disponible de un hogar medio. En otras palabras: en San Sebastián ni siquiera “llegando” se llega.

¿Y si se necesita reforma?

Si además sumamos una reforma, el coste inicial asciende a 266.900 €, prácticamente el equivalente a comprarse otra vivienda en una ciudad media. Eso dispara el tiempo de ahorro de 34 años hasta casi 49, mientras que la cuota hipotecaria de 2.183 € al mes consume por completo la renta sobrante de una persona media en la ciudad.

• Tiempo estimado para ahorrar la entrada y gastos: 33 años y 2 meses.
• Dinero que necesitas ahorrar antes de comprar (30 %): 110.400 €.
• Cuota hipotecaria mensual: 1.290 €.
• Dinero restante mensual tras pagar la hipoteca y otros gastos: –734 €.
• Tiempo total para comprar una casa: 58 años.
• Precio final pagado por la vivienda (con intereses): 497.284 €.

Bilbao, la gran capital económica del norte, tampoco ofrece alivio. Comprar una vivienda de 100 m² cuesta de media 368.000 €, y ahorrar los más de 110.000 € de entrada y gastos supone tres décadas de disciplina financiera. Pero incluso después de superar esa barrera, la hipoteca devora más de lo que sobra cada mes: los números no salen y las cuentas se quedan en rojo. En una ciudad que presume de modernidad y cultura, la vivienda se ha convertido en un bien escaso, casi de lujo.

¿Y si se necesita reforma?

Si añadimos una reforma, la cifra sube a 190.400 €, lo que implica más de 57 años de ahorro.

• Tiempo estimado para ahorrar la entrada y gastos: 29 años y 5 meses.
• Dinero que necesitas ahorrar antes de comprar (30 %): 82.410 €.
• Cuota hipotecaria mensual: 963 €.
• Dinero restante mensual tras pagar la hipoteca y otros gastos: –496 €.
• Tiempo total para comprar una casa: 54 años.
• Precio final pagado por la vivienda (con intereses): 371.206 €.

Aunque los precios son algo más bajos que en Bilbao o Donosti, la realidad es igual de dura: una hipoteca que no se puede pagar. Los más de 82.000 € necesarios para arrancar se traducen en casi tres décadas de ahorro. Pero lo más preocupante es lo que ocurre después de la compra: la cuota hipotecaria supera con creces el ingreso mensual restante tras gastos básicos, dejando un saldo negativo de casi 500 €.

¿Y si se necesita reforma?

En caso de que la reforma sea necesaria, el coste total ascendería a 162.410 € y el tiempo de ahorro inicial a 58 años.

• Tiempo estimado para ahorrar la entrada y gastos: 22 años y 4 meses.
• Dinero que necesitas ahorrar antes de comprar (30 %): 148.530 €.
• Cuota hipotecaria mensual: 1.735 €.
• Dinero restante mensual tras pagar la hipoteca y otros gastos: –627 €.
• Tiempo total para comprar una casa: 47 años.
• Precio final pagado por la vivienda (con intereses): 669.036 €.

Palma es uno de los casos más extremos del estudio. El precio medio de una vivienda de 100 m² roza los 500.000 €, lo que obliga a ahorrar cerca de 150.000 € solo para cubrir la entrada y los gastos iniciales. Para una persona con ingresos medios, esto supone más de 22 años de ahorro. 

Pero el verdadero problema llega después: la cuota hipotecaria mensual supera en más de 600 € el ingreso disponible tras cubrir los gastos básicos. Es decir, incluso consiguiendo el dinero necesario para comprar, vivir en propiedad no sería sostenible. No hay margen para imprevistos, ahorro, ni siquiera para llegar a fin de mes.

¿Y si se necesita reforma?

En caso de que la reforma sea necesaria, el coste total ascendería a 228.530 € y el tiempo de ahorro inicial a 34 años.

• Tiempo estimado para ahorrar la entrada y gastos: 21 años y 7 meses.
• Dinero que necesitas ahorrar antes de comprar (30 %): 104.010 €.
• Cuota hipotecaria mensual: 1.215 €.
• Dinero restante mensual tras pagar la hipoteca y otros gastos: –410 €.
• Tiempo total para comprar una casa: 46 años.
• Precio final pagado por la vivienda (con intereses): 468.501 €.

Málaga lleva años ganando atractivo como destino cultural y tecnológico, pero esta popularidad tiene un precio: el acceso a la vivienda se ha disparado. El precio medio de una vivienda de 100 m² supera los 347.000 €, lo que implica ahorrar más de 104.000 € solo para cubrir la entrada y los gastos de compraventa. Este esfuerzo requiere más de 21 años de ahorro constante.

Y, tras comprar, la situación no mejora: la cuota hipotecaria mensual (1.215 €) excede en más de 400 € el dinero disponible tras cubrir los gastos esenciales. El resultado es una economía doméstica en números rojos desde el primer mes.

¿Y si se necesita reforma?

En caso de que la reforma sea necesaria, el coste total ascendería a 184.010 € y el tiempo de ahorro inicial a 30 años.

Aunque todavía existen ciudades donde comprar una vivienda es relativamente asequible, los datos revelan una realidad preocupante: en la mayoría de las grandes capitales españolas, una persona media necesita más de diez años solo para reunir el dinero de la entrada y los gastos iniciales. Esto convierte el acceso a la vivienda en un objetivo cada vez más inalcanzable, especialmente para los jóvenes o quienes cuentan con ingresos medios.

Los resultados son alarmantes: en 12 de las 26 ciudades analizadas, el saldo mensual final es negativo. Es decir, la cuota hipotecaria supera la capacidad real de gasto de una persona media, haciendo inviable asumir la compra de una vivienda sin comprometer su estabilidad financiera.

Pero incluso en ciudades donde ese margen es positivo, los datos no invitan al optimismo: en muchos casos apenas sobra dinero al mes. Vivir con menos de 100 € después de pagar todos los gastos fijos no deja espacio para imprevistos, ahorro ni caprichos.

En resumen: en 15 de las 26 ciudades (más del 65 %) la situación económica es crítica para acceder a la vivienda, incluso si se logra ahorrar para la entrada. Comprar sigue siendo un sueño lejano para la mayoría.

El estudio de Raisin revela una realidad ineludible: en muchas ciudades españolas, acceder a una vivienda en propiedad se ha convertido en una misión casi imposible para una persona con ingresos medios. El problema ya no es solo el precio de los pisos, sino el esfuerzo de ahorro previo, la carga hipotecaria posterior y la falta de margen financiero para el día a día una vez adquirida la vivienda.

Aunque algunas ciudades tienen precios accesibles, como Mérida, Murcia o Tarragona, en la mayoría de grandes capitales el camino hacia la propiedad es largo, incierto y, en algunos casos, financieramente inviable. De hecho, en más del 65 % de las ciudades analizadas, los números no cuadran ni antes ni después de firmar la hipoteca.

Desde Raisin, sabemos que el ahorro es clave para acceder a la vivienda. Por eso, este análisis también es una invitación a tomar decisiones más conscientes, informarse mejor y optimizar los recursos disponibles. Con herramientas adecuadas y productos de ahorro que compensen la inflación, alcanzar metas como la compra de una vivienda pueden convertirse en proyectos viables a largo plazo.

Este estudio tiene como objetivo identificar las ciudades españolas donde es más accesible comprar una primera vivienda teniendo en cuenta el tiempo necesario para ahorrar la entrada y los costes iniciales.

Para ello, se han utilizado datos oficiales y estimaciones propias, basadas en supuestos prudentes y representativos del comportamiento financiero de un comprador primerizo.

Variables y fuentes utilizadas

• Renta media bruta por persona: ingreso anual medio por ciudadano, incluyendo rentas del trabajo, capital, alquileres y rentas exentas. Fuente: Datosmacro (INE, AEAT)

• Renta media neta por persona: estimación tras aplicar una retención del 22 % en concepto de IRPF sobre la renta bruta.

• Gasto medio anual por persona: incluye alimentación, transporte, vivienda, salud, ocio y otros gastos esenciales. Fuente: INE

• Ingreso disponible: diferencia entre la renta neta y el gasto medio anual. Representa la capacidad real de ahorro de cada persona.

• Ahorro estimado: se asume que el 50 % del ingreso disponible puede destinarse al ahorro, mientras que el resto se reserva para imprevistos o consumo variable.

• Precios medios de compraventa y alquiler por metro cuadrado:  Se ha tomado como referencia una vivienda tipo de 100 m² en todas las ciudades analizadas. Fuente: Idealista

• Costes iniciales de compra: Se asume un coste inicial total equivalente al 30 % del precio de compraventa.

  • Entrada del 20 % del precio de compraventa (requisito bancario habitual)

  • Gastos asociados del 10 % (notaría, registro, impuestos como ITP, gestoría, etc.)

• Tiempo para ahorrar el 30 % inicial: número de años necesarios para reunir el coste inicial completo, en función del ahorro anual disponible.

• Hipoteca simulada. Se ha calculado la cuota mensual, el coste total del préstamo y el interés pagado.

  • Tipo de interés: 3,5 % anual

  • Plazo de amortización: 25 años

  • Financiación: 80 % del valor de compraventa