Amortización de préstamos e hipotecas: qué es y cómo funciona

La amortización es el proceso mediante el cual se cancela una deuda o pasivo de forma gradual a través de pagos periódicos, o bien se registra contablemente la pérdida de valor que experimenta un activo con el paso del tiempo.

Para comprenderla correctamente, conviene distinguir dos conceptos fundamentales:

• Amortización financiera: se aplica a las deudas, como préstamos al consumo o hipotecas. Cada pago que realizas reduce el capital que debes a la entidad financiera.
• Amortización contable o económica: se aplica al inmovilizado material o bienes físicos de un profesional o empresa, como vehículos o equipos informáticos, para registrar su depreciación por uso u obsolescencia.

Cuando pagas la cuota mensual de un préstamo, el importe total no se destina por completo a devolver el dinero recibido. Cada recibo se divide en dos partes diferenciadas:

• Amortización de capital: es la parte de la cuota que reduce de forma efectiva el capital vivo, es decir, el importe total que aún debes al banco.
• Intereses: es el coste que pagas a la entidad financiera por prestarte el dinero, calculado sobre el capital pendiente en cada periodo.

Al comienzo de la vida de un préstamo, el capital vivo es muy elevado, por lo que los intereses representan una parte importante de la cuota. A medida que devuelves el dinero, los intereses bajan y una proporción mayor de tu pago mensual se destina a liquidar el principal.

Un sistema de amortización es la estructura matemática que determina cómo se reparten el capital y los intereses en cada uno de los pagos. Los cuatro métodos principales son:

• Método francés: es el sistema más habitual en España para hipotecas y préstamos personales. Se caracteriza por cuotas mensuales constantes, siempre que el tipo de interés no varíe. Al principio se abona una cantidad elevada de intereses y poco capital, mientras que al final de la vida del préstamo la situación se invierte.
• Método italiano (cuota de capital constante): se amortiza siempre la misma cantidad de capital en cada recibo. Como el capital vivo desciende de manera lineal, los intereses bajan mes a mes y la cuota total que pagas va disminuyendo con el tiempo.
• Método alemán: las cuotas de amortización de capital son constantes y los intereses de cada periodo se liquidan de forma anticipada al comienzo de cada tramo temporal.
• Método americano: durante la vigencia del contrato solo se pagan los intereses acordados en cuotas periódicas, y el 100 % del capital prestado se devuelve en un único pago al vencimiento final.

Para visualizar cómo funciona el reparto entre capital e intereses en el sistema francés, supongamos un préstamo personal con las siguientes condiciones:

• Capital solicitado: 20.000,00 €.
• Plazo de amortización: 5 años (60 meses).
• Tipo de interés anual: 5,00 % TIN.
• Cuota mensual constante: 377,42 €.
  

A lo largo del tiempo, la estructura de tus recibos evoluciona de la siguiente forma:

• Mes 1: de los 377,42  € de cuota, 83,33  corresponden a intereses y 294,09 € van a amortizar capital. El capital pendiente se reduce a 19.705,91 €.
• Mes 30: la cuota sigue siendo de 377,42 €, pero los intereses se reducen a 44,72 € y la amortización de capital sube a 332,70 €.
• Mes 60: en el último pago, los intereses apenas suponen 1,56 € y los 375,86 € restantes liquidan la totalidad de la deuda.

• Reducir la cuota mensual manteniendo el plazo: en esta modalidad, conservas la fecha final de liquidación del préstamo, pero tu recibo mensual se reduce. Resulta útil si buscas desahogar tu presupuesto doméstico o ganar margen de liquidez cada mes.
• Reducir el plazo manteniendo la cuota mensual: continúas pagando la misma mensualidad, pero acortas los meses o años que te quedan para terminar de pagar la deuda. Desde el punto de vista puramente financiero, reducir plazo genera un ahorro superior en intereses totales, ya que dejas de devengar costes bancarios durante el tiempo que eliminas del calendario.

Al amortizar un préstamo antes de tiempo, el banco puede aplicar una compensación por reembolso anticipado si así figura en el contrato. Esta comisión compensa a la entidad por los costes operativos y la pérdida de ingresos por intereses futuros.

En España, la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece límites máximos que las entidades no pueden superar en préstamos hipotecarios:

• Hipotecas a tipo variable: la comisión legal máxima es del 0,15 o 0,25 % durante los primeros 3 o 5 años de vida del préstamo, respectivamente, pasando al 0,00 % a partir de ese momento.
• Hipotecas a tipo fijo: el tope legal se sitúa en el 2,00 % del capital reembolsado durante los primeros 10 años, y en el 1,50 % durante el resto del plazo pactado.

Antes de amortizar de forma anticipada una hipoteca o préstamo, conviene evaluar el coste de oportunidad de tu dinero. Esta decisión consiste en comparar el tipo de interés que pagas por tu deuda frente a la rentabilidad que puedes obtener colocando esos mismos fondos en productos de ahorro garantizados.

Si el tipo de interés neto que obtienes a través de depósitos a plazo fijo o cuentas de ahorro es superior al interés que te cobra la hipoteca, mantener tu dinero ahorrado puede proporcionarte una rentabilidad atractiva sin perder liquidez frente a imprevistos. En los países de la Unión Europea, el dinero depositado en cuentas y depósitos bancarios cuenta con la cobertura del sistema de garantía de depósitos del país de la entidad hasta 100.000,00 € por depositante y banco.

En el ámbito fiscal y contable de autónomos y empresas, la amortización económica refleja la pérdida gradual de valor de un bien físico debido a su uso, paso del tiempo u obsolescencia tecnológica.

El método más utilizado es la amortización lineal, cuya fórmula de cálculo anual es:

Si adquieres un equipo informático para tu actividad por 1.000,00 €, con un valor residual nulo y una vida útil estimada según las tablas oficiales de 4 años, la amortización anual será de 250,00 € (1.000,00 € dividido entre 4). Cada año podrás computar 250,00 € como gasto de amortización en tu contabilidad.

La amortización acumulada tras dos años de uso será de 500,00 €, lo que dejará el valor contable neto de ese equipo en 500,00 € (1.000,00 € de coste inicial menos 500,00 € de amortización acumulada).