Sparen für ein Haus: Das Eigenheim finanzieren

Die Entscheidung, ob es sinnvoll ist, Geld für ein Haus zu sparen und letztlich zu kaufen oder doch lieber zu mieten, hängt von vielen individuellen Faktoren ab - darunter die eigene finanzielle Situation, die langfristigen Lebensziele und die persönlichen Wünsche an das zukünftige Wohnen. Steigende Immobilien- und Mietpreise für Häuser und Wohnungen in den vergangenen Jahren machen die Wahl kaum leichter. Zudem variieren Kauf- und Mietpreise erheblich zwischen Städten und ländlichen Regionen. Daher lohnt es sich, die eigene finanzielle Situation sowie die langfristigen Ziele sorgfältig zu analysieren, um die passende Wahl zwischen Kaufen und Mieten zu treffen. 

Für einen Kauf eines Eigenheims sprechen, trotz anfallender Kosten wie dem Hypothekenzins, eventuellen Amortisationen, dem laufenden Unterhalt der Liegenschaft und den steigenden Kaufpreisen,  einige Vorteile. Beispielsweise kann sich der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung als wirtschaftlich sinnvoller erweisen als das dauerhafte Mieten einer Immobilie. Der Kostenvorteil wird insbesondere im Rentenalter spürbar. Ist die Immobilie abbezahlt, fallen lediglich Nebenkosten an, während monatliche Mietzahlungen entfallen. Zudem besteht die Möglichkeit, durch Vermietung von Teilen des Hauses zusätzliche Einnahmen zu generieren, was sich positiv auf die Rente auswirken kann.

Ein weiterer Vorteil ist die Wertbeständigkeit von Immobilien. Im Gegensatz zu vielen anderen Anlageformen verlieren Häuser und Wohnungen auch bei einem sinkenden allgemeinen Preisniveau in der Regel nicht ihren realen Wert. Sie gelten daher als vergleichsweise sichere Investition.

Ein Eigenheim steht somit für finanzielle Stabilität und für ein großes Maß an Unabhängigkeit. Eigentümerinnen und Eigentümer können ihre Immobilie nach eigenen Vorstellungen gestalten und nutzen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist ausgeschlossen.

Demgegenüber steht das Mietverhältnis, das vor allem Flexibilität bietet. Wer mietet, kann sich leichter auf Veränderungen im Leben einstellen, sei es durch einen Jobwechsel, familiäre Entwicklungen oder den Wunsch nach Veränderung. Es entfällt die Bindung an einen festen Ort und die Verpflichtung, ein Haus über Jahre abzubezahlen. Gerade für Menschen, die ihre Zukunft noch offen gestalten möchten oder Wert auf Mobilität legen, kann das Mieten eine attraktive Alternative sein.

Letztlich gibt es keine pauschale Antwort auf die Frage, ob Kaufen oder Mieten die bessere Wahl ist. Beide Optionen haben ihre Vorteile und können die passende Wahl sein. Wer sich jedoch für eine Kaufimmobilie entscheiden möchte, sollte sich vorab umfassend informieren und die Finanzierung der Immobilie gut planen.

Viele Banken empfehlen, 20,00 % bis 30,00 % Eigenkapital anzusparen. Wer eine Immobilie für 300.000 € finanzieren möchte, benötigt demnach etwa 60.000 € bis 90.000 € als Eigenkapital. Der Vorteil ist dabei: Je höher das Eigenkapital ist, desto günstiger sind die Konditionen für den Kredit. 

Als Eigenkapital bezeichnet man alle finanziellen Mittel, die Käuferinnen und Käufer aus eigener Tasche in den Kauf einbringen – hierzu gehören Ersparnisse aus der Pensionskasse, bereits vorhandenes Vermögen wie bestehendes Wohneigentum, Aktien, Wertpapiere und Fonds oder auch Gelder aus Schenkungen. Unter bestimmten Bedingungen kann auch die Aufnahme eines Kredits, zum Beispiel bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), zum Eigenkapital zählen.

Insgesamt sollten beim Eigenkapital ein Teil des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren eingeplant und idealerweise aus eigenen Mitteln bezahlt werden können. Denn ein hoher Eigenkapitalanteil senkt das Risiko für die Bank, wodurch der Kredit meist zu günstigeren Konditionen vergeben wird.  Wer ausreichend Eigenkapital mitbringt, schafft sich so eine solide Grundlage für die Finanzierung, spart langfristig Zinsen und ist in der Lage, die Immobilie schneller schuldenfrei zu genießen.

Ein Hauskauf oder auch Hausbau ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, ist grundsätzlich möglich, aber mit einigen Herausforderungen verbunden. Manche Banken bieten solche Finanzierungen an, besonders wenn ein regelmäßiges und sicheres Einkommen sowie eine sehr gute Bonität vorliegen. Dabei wird nicht nur der Kaufpreis, sondern häufig auch die anfallenden Kaufnebenkosten über einen Kredit finanziert. Allerdings sind die Bedingungen in der Regel deutlich strenger als bei einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital, da beim Kauf eines Hauses oder dem Hausbau ohne Eigenkapital das Risiko für die Bank höher ist. 

Banken verlangen meist höhere Zinsen, um das höhere Ausfallrisiko auszugleichen. Zudem können strengere Prüfungen und Sicherheiten gefordert werden, beispielsweise in Form zusätzlicher Bürgschaften oder weiterer Vermögenswerte.

Der größte Herausforderung einer Finanzierung ohne Eigenleistung liegt in der höheren monatlichen Belastung und den insgesamt höheren Kreditkosten. Da sowohl die Kreditsumme als auch die Zinsen höher ausfallen, dauert es in der Regel deutlich länger, bis die Immobilie vollständig abbezahlt ist.

Die Eigenkapitalquote beschreibt den Anteil des Eigenkapitals am gesamten Finanzierungsbedarf einer Immobilie. Sie wird in Prozent angegeben und errechnet sich aus dem Verhältnis von eingebrachtem Eigenkapital zur Gesamtsumme, die für den Kauf inklusive aller Nebenkosten benötigt wird.

Eigenkapitalquote = (Eigenkapital / Gesamtkosten) × 100

Je höher die Eigenkapitalquote, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto besser fallen in der Regel die Kreditkonditionen aus.

Beispiel:

Die folgenden Zahlen zeigen, wie sich die Eigenkapitalquote auf die Immobilienfinanzierung auswirken kann. Dazu wird ein Eigenkapitalanteil (EK) von 30,00 % einem Beispiel gegenübergestellt, bei dem die Immobilie zu 100,00 % von der Bank finanziert wird.

Folgende Annahmen liegen dem Beispiel zugrunde:

Kaufpreis: 300.000 €

Eigenkapital: 90.000 €

Zinsbindung: 15 Jahre

Anfänglicher Tilgungssatz: 2,00 % 

(Bei der Immobilienfinanzierung gilt eine prozentuale Tilgung plus Zinsbindungsfrist statt einer festen Monatsrate und Laufzeit)

Ergebnis: Der hohe Eigenkapitalanteil wirkt sich in vielerlei Hinsicht positiv auf die Finanzierung aus. Die Zinskosten sind nach 15 Jahren deutlich geringer und auch die monatliche Belastung fällt spürbar niedriger aus. Zudem ist die Restschuld für das Eigenheim nach 15 Jahren weit unter der Vergleichssumme ohne Eigenleistung. Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer benötigen also weniger Zeit, um den Rest des Kredits abzubezahlen und profitieren insgesamt von mehr finanzieller Sicherheit und Flexibilität.

Wie viel Haus man sich inklusive Grundstück leisten kann, hängt von verschiedenen individuellen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betragen. So bleibt ausreichend finanzieller Spielraum für den Alltag und unerwartete Ausgaben.

Zur Ermittlung des möglichen Kaufpreises werden alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Dazu zählen neben Gehalt auch weitere Einkünfte, etwa Kindergeld oder Mieteinnahmen. Von dieser Summe werden die laufenden Kosten wie Miete (sofern noch nicht umgezogen), Versicherungen, Lebenshaltungskosten und andere Kredite abgezogen. Was übrig bleibt, steht als monatliches Budget für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung.

Neben den monatlichen Fixkosten sollten auch das vorhandene Eigenkapital sowie die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Wer mehr Eigenleistung einbringt, kann sich in der Regel auch ein teureres Haus samt Grundstück leisten, da die Kreditkonditionen günstiger ausfallen und das Risiko einer Überschuldung sinkt.

Banken prüfen im Rahmen der Kreditvergabe sehr genau, ob die Rückzahlung des Darlehens langfristig gesichert ist. Dabei spielen auch Faktoren wie Berufssicherheit, familiäre Situation und Alter eine Rolle. Zusätzlich sollte genug finanzieller Puffer für unerwartete Ausgaben – etwa Reparaturen oder Modernisierungen – eingeplant werden.

Um die Immobilienfinanzierung gut planen zu können, sollten beim Kauf einer Immobilie vorab die anfallenden Nebenkosten berücksichtigt werden. Diese Kaufnebenkosten betragen in der Regel je nach Bundesland etwa 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises.Zu den wichtigsten Posten zählen:

Grunderwerbsteuer:Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie ist unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrags fällig und stellt meist den größten Anteil der Nebenkosten dar.

Notarkosten und Grundbucheintrag:Für die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar und die Eintragung ins Grundbuch fallen zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises an.

Maklerprovision:Falls beim Kauf ein Makler beauftragt wurde, kann eine Provision zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises fällig werden – abhängig von Region und Vereinbarung. In vielen Bundesländern wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Weitere Kosten:Je nach individueller Situation können zusätzliche Ausgaben entstehen, zum Beispiel für Gutachten, eine Baufinanzierungsberatung, Versicherung oder Renovierungsarbeiten am neuen Objekt.

Angesichts hoher Immobilienpreise ist es oft eine Herausforderung, die empfohlenen 20,00 % bis 30,00 % Eigenkapital für ein Haus zu sparen. Das bedeutet für viele, mehrere zehntausend Euro als Sparziel einzuplanen. Die folgenden fünf Ideen können dabei helfen, eine solche Summe als Sparziel zu erreichen.

1. Schulden abbezahlen
   Bevor Sie anfangen, für ihren Traum vom Eigenheim zu sparen, sollten bisher bestehende Schulden beglichen werden. Dazu ist es von Vorteil, sich einen Überblick über die individuelle finanzielle Situation zu verschaffen.

2. Notgroschen bilden
   Eine Rücklage von zwei bis drei Nettogehältern sorgt dafür, dass unerwartete Ausgaben wie größere Reparaturen am Auto oder kurzfristige Anschaffungen bewerkstelligt werden können. Der Notgroschen dient zudem als Überbrückungshilfe bei finanziellen Engpässen.
3. Budgetplan aufstellen
   Um herauszufinden, wie viel Geld Sie für Ihr Traumhaus sparen können, eignet sich ein detaillierter Budgetplan. Darin werden anfallende Ein- und Ausgaben genau festgehalten. So erhalten Sie eine Vorstellung darüber, wie viel Sie monatlich sparen können. Dabei sind auch mögliche zukünftige Ausgaben zu berücksichtigen.
4. Realistische Sparraten ansetzen
   Es ist verlockend, möglichst hohe Sparraten anzustreben, um das Sparen für Ihr Traumhaus anzugehen. Wer sich dabei jedoch übernimmt, läuft Gefahr, Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben zu verlieren oder sich finanziell zu überfordern. Eine moderate, aber konsequente Sparrate ist oft nachhaltiger und motivierender. Dadurch bleibt genug Geld für den Alltag übrig. Eine Möglichkeit, regelmäßig Geld anzusparen, bietet zum Beispiel ein Sparplan.
5. Förderungen nutzen
   In Deutschland gibt es verschiedene staatliche Förderprogramme, die den Weg ins Eigenheim erleichtern können. Dazu zählen beispielsweise KfW-Darlehen, das Baukindergeld, Wohn-Riester oder die Wohnungsbauprämie. Es lohnt sich, die Fördermöglichkeiten frühzeitig zu prüfen, um das Eigenkapital gezielt zu erhöhen und die Finanzierungslast zu verringern.

Wer für den Kauf eines Eigenheims spart, hat verschiedene Möglichkeiten, das notwendige Eigenkapital aufzubauen. Wichtig ist dabei eine Mischung aus Sicherheit, Renditechancen und Flexibilität. Je nach Sparziel, Risikobereitschaft und geplantem Zeitraum kommen unterschiedliche Geldanlagen in Frage. Ob Sie dabei in klassische Produkte wie Festgeld oder Tagesgeld einzahlen oder das Geld etwa in ETFs anlegen, kann einen großen Unterschied machen. ETFs können eine deutlich höhere Rendite als die klassischen Sparprodukte hervorrufen, haben jedoch auch ein höheres Risiko.

Tagesgeld

Tagesgeldkonten bieten eine hohe Flexibilität. Sie können jederzeit über ihr Guthaben verfügen und monatlich einen gewünschten Betrag einzahlen oder abheben. Die Zinsen sind bei einem Tagesgeld variabel, wodurch die langfristigen Gewinne weniger planbar als bei einem Festgeld mit fester Laufzeit sind. 

Ein Tagesgeld-Sparplan eignet sich gut, um schrittweise Guthaben aufzubauen und dennoch flexibel zu bleiben. Darüber hinaus sind Einlagen auf einem Tagesgeldkonto, wie auch beim Festgeld, bis zu 100.000 € pro Person und Bank durch die gesetzliche Einlagensicherung abgesichert.

Festgeld

Beim Festgeld steht die Höhe des Zinssatzes fest, ebenso die Laufzeit. Die Zinsen bleiben demnach über die gesamte Laufzeit konstant und sind somit planbar. Während der Laufzeit kann in der Regel nicht auf das angelegte Geld oder die aufgelaufenen Zinsen zugegriffen werden, erst zum Ende der Laufzeit wird das Guthaben inklusive der Zinsen ausgezahlt. Dabei fallen die Zinsen bei einem Festgeld meist höher aus als beim flexibel verzinsten Tagesgeld. Ebenso wie beim Tagesgeld gilt auch hier die Einlagensicherung.

ETFs

Wer einen längeren Zeithorizont von fünf Jahren oder mehr hat und bereit ist, ein höheres Risiko durch Schwankungen in Kauf zu nehmen, kann mit einem ETF-Sparplan höhere Renditen erzielen als mit klassischen Sparkonten. Monatliche Sparraten können flexibel angepasst werden, sodass das Vermögen Schritt für Schritt aufgebaut wird. 

ETFs sind börsengehandelte Indexfonds, die die Wertentwicklung eines Index abbilden, wie den MSCI World oder DAX. So investieren Sie automatisch breit gestreut in viele verschiedene Unternehmen und Regionen.

Bausparverträge

Ein Bausparvertrag dient dazu, Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie aufzubauen und dabei von Zinsen sowie unter Umständen von Zuschüssen des Staates zu profitieren. Die Laufzeit für das Bausparen beträgt im Durchschnitt sieben bis acht Jahre. 

Zu Beginn wird eine Bausparsumme als Ziel festgelegt. Auf dieses Ziel wird durch regelmäßige, monatliche Beiträge hin gespart, die von der Bank verzinst werden. Sobald ein bestimmter Teil der Bausparsumme angespart ist, besteht Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, sodass sich die Bausparsumme aus dem angesparten Guthaben und dem späteren Darlehen zusammensetzt.

Vermögenswirksame Leistungen und betriebliche Altersvorsorge

Viele Arbeitgeber unterstützen das Sparen durch vermögenswirksame Leistungen oder Beiträge zur betrieblichen Altersvorsorge. Diese können zum Beispiel direkt in einen Bausparvertrag, Fonds, Festgeld  oder die Vermögensverwaltung fließen.

Um ein bestimmtes Sparziel für ein Haus zu erreichen, ist es von Vorteil, früh mit dem Sparen zu beginnen. Unterschiedliche Sparformen bieten dabei verschiedene Vorteile, Risiken und Chancen. Ein Vergleich der beliebtesten Möglichkeiten zeigt, wie viel und wie lange gespart werden sollte, um ein Ziel von 30.000,00 € zu erreichen.

Beispiel:

Angenommen, zwei Personen möchten getrennt voneinander jeweils ein Eigenkapital von 30.000,00 € aufbauen, um  für den Hauskauf zu sparen. Person 1 nimmt sich dafür 15 Jahre Zeit, Person 2 plant 25 Jahre ein. Auf dieser Basis werden Festgeld, Tagesgeld und ETFs nebeneinander gestellt:

Person 1: 15 Jahre Sparzeit

Person 2: 25 Jahre Sparzeit

*Festgelder werden in der Praxis meist auf maximal 10 Jahre abgeschlossen, hier wird vereinfacht eine Laufzeit von 15 bzw. 25 Jahren und ein gleichbleibender Zinssatz ohne Zinseszins angenommen. Beispielsweise lässt sich mit der Treppenstrategie längerfristig in Festgeld sparen.