Familiehypotheek in 2026: regels en voorbeelden

Een familiehypotheek is een lening van een familielid aan een ander familielid, vaak ouders aan hun kinderen, om een huis te kopen. Dit kan aantrekkelijker zijn dan lenen bij een bank, bijvoorbeeld omdat er geen maximale leencapaciteit is, er minder administratieve lasten zijn en een hogere of juist lagere hypotheekrente diverse, financiële voordelen kan opleveren.

De lening wordt vastgelegd in een overeenkomst, met afspraken over rente en aflossing. Dit biedt flexibiliteit, maar ook duidelijkheid en fiscale voordelen.

De meest recente cijfers over familiehypotheken in Nederland komen uit 2020. Toen bleek dat één op de zes huishoudens met een hypotheek gebruikmaakte van een familiehypotheek, vaak in combinatie met een hypotheek bij een financiële instelling. De totale waarde van familiehypotheken was toen 70 miljard euro, ongeveer 10% van de totale hypotheekschuld in Nederland. (Bron: DNB)

Rentepercentage

• Er moet een marktconforme rente over de familielening betaald worden zijn. De Belastingdienst stelt dat het rentepercentage niet te laag mag zijn en maximaal 25% hoger mag zijn dan de marktconforme rente.

• De hypotheekrente op een familiehypotheek is aftrekbaar als er voldaan is aan verschillende voorwaarden. 

• Wordt er geen of een te lage rente in rekening gebracht? Dan kan de familiehypotheek als schenking worden gezien en kun je met schenkbelasting te maken krijgen.

Aflossingseisen

• Wil de ontvanger recht hebben op hypotheekrenteaftrek? Dan moet de familiehypotheek binnen 30 jaar volledig worden afgelost.

• Er moeten ook afspraken gemaakt worden over de aflosvorm: bijvoorbeeld annuïtair, lineair of aflossingsvrij. Bij een aflossingsvrije hypotheek is de hypotheekrente sowieso niet aftrekbaar.

Overeenkomst

• Het is verplicht om een overeenkomst op te stellen. Hierin worden de rente, looptijd en aflossingsafspraken vastgelegd. 

• Je bent niet verplicht om de overeenkomst door een notaris te laten opstellen. Er zijn online verschillende modelovereenkomsten te vinden die je kunt gebruiken.

Belasting

• De familiehypotheek valt voor de verstrekker onder ‘overige bezittingen’ in box 3. Omdat een hypotheek al snel meer bedraagt dan de heffingsvrije grens van € 59.357 in 2026 per fiscale partner, is de kans groot dat er vermogensbelasting betaald moet worden. Je betaalt in 2026 36% vermogensbelasting over je vermogen boven deze heffingsvrije grens. Er wordt gerekend met een fictief rendement; in 2026 is dat 6,00%. Over 6,00% van de verstrekte familiehypotheek boven de € 59.357 betaal je dus in principe 36% vermogensbelasting.
  Is de rente die je vraagt lager dan 6%? Dan kun je sinds 2025 je werkelijke rendement doorgeven in je aangifte inkomstenbelasting. Je hoeft dan minder belasting te betalen.

• Als er voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden, mag de geldontvanger de hypotheekrente aftrekken in box 1 (inkomen).

Maximale lening

• Terwijl je bij een ‘normale’ hypotheek maximaal 100% van de woningwaarde kunt lenen (mits je inkomen dit toestaat), is er bij de familiehypotheek geen maximale leencapaciteit. Zo kun je bijvoorbeeld ook het bedrag voor je kosten koper, meubels en een eventuele verbouwing(en) meefinancieren in de familiehypotheek.

• Als de familiehypotheek wordt gecombineerd met een andere lening bij de bank, dan gelden er wel voorwaarden en maximale leenbedragen.

Voorbeeld 1. Ouders helpen hun kind om een eerste huis te kopen

• Situatie: Een jongvolwassen kind heeft een te laag inkomen om een (volledige) hypotheek af te sluiten bij een bank.

• Familiehypotheek: De ouders lenen een deel van hun spaargeld aan hun kind, zodat het kind voldoende geld heeft voor de aankoop van de woning. Ze vragen een marktconforme rente, die het kind maandelijks betaalt.

• Voordeel: Het kind kan een huis kopen dat anders onbereikbaar zou zijn, en de ouders verdienen meer rente dan op een spaarrekening.

Voorbeeld 2. Familiehypotheek met schenking

• Situatie: Ouders willen hun kind helpen met een woning, maar ook gebruikmaken van de jaarlijkse belastingvrije schenkingsvrijstelling.

• Familiehypotheek: De ouders stellen een hypotheek met een hogere rente (bijvoorbeeld 5%) en schenken vervolgens jaarlijks een deel van de betaalde rente terug aan het kind, binnen de belastingvrije schenkingsruimte.

• Voordeel: Het kind kan gebruik maken van een hogere hypotheekrenteaftrek. Ook krijgt het kind de 'te veel' betaalde rente terug in de vorm van een belastingvrije schenking.

Voorbeeld 3. Huis kopen zonder bankfinanciering

• Situatie: Een stel wil een woning kopen, maar heeft moeite om een hypotheek te krijgen vanwege een flexibel arbeidscontract of een wisselende inkomstenstroom.

• Familiehypotheek: Een rijke oom of tante verstrekt de volledige hypotheek om de woning te financieren, zonder tussenkomst van een bank.

• Voordeel: Het stel krijgt toegang tot een woning zonder aan bankvoorwaarden te hoeven voldoen, en de familie houdt de rente-inkomsten.

Voorbeeld 4. Overwaarde gebruiken voor een familiehypotheek

• Situatie: Ouders hebben een afgeloste woning met veel overwaarde en willen hun dochter helpen een huis te kopen.

• Familiehypotheek: De ouders sluiten een lening af met hun eigen huis als onderpand en lenen dat geld weer door aan hun dochter via een familiehypotheek.

• Voordeel: De ouders benutten de overwaarde op hun huis en de dochter kan een huis kopen zonder strikte bankvoorwaarden.

Voorbeeld 5. Overbrugging voor een tijdelijk tekort

• Situatie: Een jong stel wil een huis kopen, maar moet wachten op de verkoop van hun huidige woning om genoeg eigen vermogen te hebben.

• Familiehypotheek: Een broer of zus verstrekt een kortetermijnfamiliehypotheek om het tijdelijke tekort te overbruggen, met duidelijke afspraken over aflossing zodra de oude woning is verkocht.

• Voordeel: Het stel kan direct de nieuwe woning kopen zonder te wachten, en het familielid krijgt het geleende bedrag snel terug.

Voorbeeld 6. Kind verstrekt familiehypotheek aan gepensioneerde ouders

• Situatie: Een gepensioneerd stel wil verhuizen naar een aangepaste woning, maar heeft beperkte financiële middelen. Ze hebben een laag pensioen en kunnen niet gemakkelijk een lening afsluiten bij een bank vanwege hun leeftijd en/of inkomen.

• Familiehypotheek: Hun vermogende zoon verstrekt een aflossingsvrije hypotheek aan zijn ouders. Hij leent een bedrag tegen een lage rente. Aflossing vindt pas plaats na de verkoop van de woning of bij een andere afgesproken termijn.

• Voordeel: Ouders kunnen verhuizen en houden er lage maandlasten aan over. Ze hoeven niet langs een bank waar ze waarschijnlijk een te lage lening hadden kunnen krijgen vanwege hun lage inkomen en hoge leeftijd.

Voordelen: 

• Flexibiliteit: Je kunt zelf de hoogte van de familiehypotheek bepalen, er is geen maximale leencapaciteit. Ook de hypotheekrente en voorwaarden kun je grotendeels zelf bepalen, binnen de grenzen van de Belastingdienst.

• Hogere rente dan op spaargeld: De verstrekker van een familiehypotheek ontvangt rente op diens uitgeleende spaargeld. En de kans is groot dat die rente hoger is dan de spaarrente die de geldverstrekker zou ontvangen als het geld op een spaarrekening zou blijven staan. Voor de ontvanger is de rente vaak iets lager dan wanneer er een hypotheek bij een bank wordt afgesloten. Het kan ook aantrekkelijk zijn om de hypotheekrente juist iets hoger te zetten dan de marktrente, om te profiteren van meer hypotheekrenteaftrek en de mogelijkheid om de rente belastingvrij teruggeschonken te krijgen. 

• Geen bemiddeling- en advieskosten: als je een hypotheek afsluit bij een bank, betaal je vaak bemiddeling- en advieskosten aan de hypotheekadviseur. Deze kosten hoef je niet te maken bij een familiehypotheek. Ook is het niet verplicht om naar een notaris te gaan bij een familiehypotheek en kan je dit mogelijk ook notariskosten sparen.

• ‘Te veel’ betaalde hypotheekrente kan teruggeschonken worden: als je ervoor kiest om een iets hogere hypotheekrente af te spreken dan de marktrente, dan kan de te veel betaalde rente tot een bepaalde grens belastingvrij terug geschonken worden aan de geldontvanger.

Nadelen:

• Financieel risico: Wat gebeurt er als de ontvanger de lening niet kan terugbetalen? Leningen binnen de familie kunnen voor spanningen zorgen. 
• Risico op fouten: Het onjuist vastleggen van betalingen of rente kan problemen opleveren. Ook kan een te lage of te hoge hypotheekrente leiden tot fiscale problemen. 
• Beperkte liquiditeit voor geldverstrekker: Het vermogen van de verstrekker staat vast in de verstrekte familiehypotheek, waardoor deze minder liquide middelen heeft.
• Hogere belasting voor geldverstrekker: Nu de geldverstrekker een deel van diens vermogen uitleent in de vorm van een familiehypotheek, wordt dit deel van het vermogen zwaarder belast. Als de geldverstrekker het bedrag op een spaarrekening had laten staan, werd er vermogensbelasting geheven over een lager fictief rendement (in 2026: 1,28%) dan over beleggingen en overige bezittingen (in 2026: 6,00%), waar de familiehypotheek onder valt.