Asunnon myyntivoittovero 2026 – opas verotukseen ja laskemiseen

Myyntivoittovero tarkoittaa veroa, joka maksetaan omaisuuden myynnistä syntyneestä voitosta. Asunnon myynnissä voittoa voi syntyä esimerkiksi silloin, kun myyntihinta on suurempi kuin asunnon alkuperäinen hankintahinta.

Verotettava voitto ei kuitenkaan määräydy pelkän osto- ja myyntihinnan erotuksen perusteella. Myyntihinnasta voidaan vähentää esimerkiksi varainsiirtovero, välityspalkkiot ja tietyt perusparannuskulut. Vero maksetaan vasta jäljelle jäävästä voitosta.

Oman vakituisen asunnon myynti voi olla verovapaata, jos tietyt ehdot täyttyvät. Sen sijaan sijoitusasunnon, kesämökin tai muun kiinteistön myynnistä saatu voitto on yleensä veronalaista pääomatuloa.

Oman vakituisen asunnon myynti voi olla verovapaata, jos niin sanotun kahden vuoden säännön ehdot täyttyvät. Tämä on yksi merkittävimmistä veroeduista, joita yksityishenkilö voi asuntokaupoissa hyödyntää, sillä verovapaus voi säästää tuhansia tai jopa kymmeniä tuhansia euroja veroja.

Kaikista asuntokaupoista ei siis automaattisesti tarvitse maksaa myyntivoittoveroa. Verokohtelu riippuu siitä, onko kyseessä ollut oma vakituinen asunto vai esimerkiksi sijoitusasunto tai vapaa-ajan asunto sekä siitä, kuinka pitkään asunto on ollut omistuksessa ja omassa käytössä. Jos verovapauden edellytykset täyttyvät, koko myyntivoitto on verovapaa eikä siitä tarvitse maksaa luovutusvoittoveroa riippumatta voiton määrästä.

Asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos seuraavat ehdot täyttyvät samanaikaisesti:

• olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta

• olet itse tai perheenjäsenesi asunut asunnossa vakituisesti ja yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta omistusaikana

Perheenjäseniksi lasketaan puoliso sekä alaikäiset lapset. On tärkeää huomata, että sekä omistusajan että vakituisen asumisen vaatimuksen on täytyttävä. Pelkkä pitkä omistusaika ei riitä, jos asunto ei ole ollut omassa vakituisessa käytössä.

Jos myyt asunnon ennen kuin kahden vuoden omistus- ja asumisaika täyttyy, verovapauden ehdot eivät yleensä toteudu. Tällöin mahdollinen myyntivoitto verotetaan pääomatulona voimassa olevan pääomatuloverotuksen mukaisesti. Esimerkiksi tilanteessa, jossa ostat asunnon, asut siinä vuoden ja myyt sen voitolla, myyntivoitto on lähtökohtaisesti veronalaista tuloa. Sama koskee useimpia sijoitusasuntoja sekä vapaa-ajan asuntoja, joissa omistaja ei ole itse asunut vakituisesti vaadittua aikaa.

Jos kahden vuoden säännön ehdot eivät täyty, myyntivoitto on yleensä veronalaista pääomatuloa. Seuraavaksi tarkastelemme, kuinka paljon myyntivoittoveroa maksetaan ja miten veron määrä määräytyy.

Jos asunnon myynti ei täytä verovapauden edellytyksiä, myyntivoitosta maksetaan veroa pääomatuloverotuksen mukaan. Veroa ei kuitenkaan makseta koko myyntihinnasta, vaan ainoastaan verotettavasta luovutusvoitosta.

Luovutusvoittovero ei ole erillinen vero, vaan asunnon myynnistä syntynyt luovutusvoitto verotetaan pääomatulona samalla tavalla kuin esimerkiksi vuokratulot tai sijoitusten myyntivoitot.

Vuonna 2026 luovutusvoitosta maksetaan veroa seuraavasti:

• 30 % veroa pääomatuloista 30 000 euroon asti

• 34 % veroa siltä osin kuin pääomatulot ylittävät 30 000 euroa vuodessa

Esimerkiksi jos verotettava myyntivoitto on 20 000 euroa, veroa maksetaan 6 000 euroa. Jos verotettava myyntivoitto on 50 000 euroa, ensimmäisestä 30 000 eurosta maksetaan veroa 30 % ja ylimenevästä 20 000 eurosta 34 %.

On hyvä huomata, että luovutusvoittovero määräytyy kaikkien vuoden pääomatulojen perusteella. Jos saat samana vuonna myös esimerkiksi vuokratuloja tai sijoitustuottoja, ne voivat vaikuttaa siihen, kuinka suuri osa myyntivoitosta verotetaan 34 prosentin verokannalla.

Myyntivoittovero perustuu verotettavaan luovutusvoittoon eli siihen voittoon, joka asunnon myynnistä syntyy vähennysten jälkeen. Luovutusvoitto lasketaan yleensä vähentämällä myyntihinnasta asunnon hankintahinta sekä verotuksessa hyväksyttävät kulut.

Myyntivoitto (luovutusvoitto) = myyntihinta − hankintameno − vähennyskelpoiset kulut

Vähennyskelpoisia kuluja voivat olla esimerkiksi:

• asunnon oston yhteydessä maksettu varainsiirtovero

• kiinteistönvälittäjän palkkio

• muut myyntiin liittyvät kulut

• tietyt asunnon arvoa nostaneet perusparannusmenot

Kun verotettava myyntivoitto on laskettu, siihen sovelletaan pääomatuloverotusta.

• 30 000 € × 30 % = 9 000 €

• 12 000 € × 34 % = 4 080 €

Maksettavan myyntivoittoveron määrä on tässä esimerkissä yhteensä 13 080 euroa. Käytännössä veron määrä riippuu aina sekä myyntivoiton suuruudesta että saman vuoden muista pääomatuloista.

Myyntivoittoa laskettaessa voit käyttää joko todellisia hankinta- ja myyntikuluja tai niin sanottua hankintameno-olettamaa. Verotuksessa saat käyttää sitä vaihtoehtoa, joka on sinulle edullisempi.

Hankintameno-olettama on Verohallinnon määrittämä prosentuaalinen vähennys, joka tehdään suoraan myyntihinnasta. Tällöin sinun ei tarvitse vähentää erikseen asunnon ostohintaa tai muita vähennyskelpoisia kuluja.

Hankintameno-olettaman määrä riippuu siitä, kuinka kauan olet omistanut asunnon:

• 20 % myyntihinnasta, jos asunto on ollut omistuksessasi alle 10 vuotta

• 40 % myyntihinnasta, jos asunto on ollut omistuksessasi vähintään 10 vuotta

On tärkeää huomata, että hankintameno-olettamaa ja todellisia hankinta- sekä myyntikuluja ei voi käyttää samanaikaisesti. Verotuksessa valitaan aina se laskentatapa, joka on verovelvolliselle edullisempi.

Hankintameno-olettama kannattaa silloin, kun se johtaa pienempään verotettavaan myyntivoittoon kuin todellisten kulujen vähentäminen. Tilanne korostuu usein silloin, kun asunto on ollut omistuksessa pitkään ja sen arvo on noussut merkittävästi.

Esimerkiksi henkilö on ostanut asunnon 70 000 eurolla yli 10 vuotta sitten ja myy sen nyt 250 000 eurolla. Myyntiin liittyviä vähennyskelpoisia kuluja, kuten välityspalkkioita, on 5 000 euroa, jolloin todellisten vähennettävien kulujen kokonaismäärä on 75 000 euroa. Koska asunto on ollut omistuksessa yli 10 vuotta, myyjä voi käyttää 40 prosentin hankintameno-olettamaa, jolloin myyntihinnasta tehdään suoraan 100 000 euron vähennys (40 % × 250 000 €). Hankintameno-olettama tarjoaa tässä tilanteessa 25 000 euroa suuremman vähennyksen kuin todellisten kulujen vähentäminen, mikä laskee verotettavan voiton määrää ja pienentää maksettavaa veroa merkittävästi.

Toisaalta, jos asunnon hankintahinta on ollut korkea tai asuntoon on tehty merkittäviä perusparannuksia, todellisten kulujen vähentäminen voi olla edullisempi vaihtoehto. Ennen asunnon myyntiä kannattaa vertailla molemmat laskentatavat, sillä oikean vaihtoehdon valinta voi pienentää maksettavan veron määrää huomattavasti.

Moni tuntee oman vakituisen asunnon verovapauteen liittyvän kahden vuoden säännön, mutta verotus voi olla erilainen silloin, kun myyt sijoitusasunnon, kesämökin tai muun kiinteistön. Näissä tilanteissa myyntivoitto on usein veronalaista, vaikka kohde olisi ollut omistuksessa pitkään.

Sijoitusasunnon myyntivoitto on yleensä veronalaista pääomatuloa. Koska asunto on ollut sijoituskäytössä eikä omana vakituisena asuntona, oman asunnon verovapauden ehdot eivät useimmiten täyty. Verotettava voitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta asunnon hankintameno sekä muut vähennyskelpoiset kulut. Vaihtoehtoisesti verotuksessa voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, jos se johtaa pienempään verotettavaan voittoon.

Tilanne on kuitenkin poikkeuksellinen silloin, jos sijoitusasunto on ollut aiemmin omana vakituisena asuntonasi. Verolainsäädännön mukaan asunnon myyntivoitto on täysin verovapaa, jos sinä tai perheenjäsenesi olette asuneet siinä vakituisesti ja yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta missä tahansa vaiheessa omistusaikaa. Asunnon laittaminen vuokralle tämän kahden vuoden asumisjakson täyttymisen jälkeen ei poista verovapautta, eli voit myydä asunnon verovapaasti, vaikka se olisi ollut sijoituskäytössä useita vuosia ennen myyntiä. Asumisajan pituudella ja vuokraukseen siirtymisen ajankohdalla on merkitystä vain silloin, jos oma yhtäjaksoinen asumisaikasi on jäänyt alle kahden vuoden ennen asunnon siirtämistä vuokralle.

Kesämökin tai muun vapaa-ajan asunnon myynti on yleensä veronalaista. Toisin kuin vakituisen asunnon kohdalla, pelkkä pitkä omistusaika ei tee myynnistä verovapaata.

Myyntivoitto lasketaan samalla tavalla kuin muissakin omaisuuden luovutuksissa. Myyntihinnasta voidaan vähentää esimerkiksi hankintahinta, varainsiirtovero sekä myyntiin liittyviä kuluja. Myös hankintameno-olettaman käyttö voi joissakin tilanteissa olla edullinen vaihtoehto. Erityisesti pitkään omistuksessa olleiden mökkien kohdalla kannattaa vertailla eri laskentatapoja, sillä niiden vaikutus maksettavan veron määrään voi olla merkittävä.

Kiinteistön ja omakotitalon myyntiin sovelletaan pääosin samoja verosääntöjä kuin asunto-osakkeisiin. Ratkaisevaa on se, onko kyseessä ollut oma vakituinen asunto vai muu kiinteistö. Jos omakotitalo on ollut omassa vakituisessa käytössä ja kahden vuoden säännön ehdot täyttyvät, myyntivoitto voi olla verovapaa. Muissa tilanteissa mahdollinen voitto verotetaan pääomatulona samalla tavalla kuin muidenkin kiinteistöjen luovutusvoitot.

Kiinteistön myynnissä verotettavaan voittoon voivat vaikuttaa esimerkiksi tontin hankintahinta, rakennukseen tehdyt perusparannukset sekä myynnistä aiheutuneet kulut. Siksi lopullinen veron määrä voi vaihdella huomattavasti tapauskohtaisesti.

Asunnon myynnistä ei aina synny voittoa. Jos myyntihinta jää hankintahintaa ja vähennyskelpoisia kuluja pienemmäksi, syntyy luovutustappio eli myyntitappio.

Myyntitappio voi olla verotuksessa arvokas, sillä se voidaan vähentää pääomatuloista. Vähennys tehdään ensisijaisesti saman vuoden luovutusvoitoista, mutta tappio voidaan vähentää myös muista pääomatuloista. Jos pääomatuloja ei ole riittävästi kaupantekovuonna, käyttämätön osa tappiosta voidaan yleensä vähentää seuraavien viiden vuoden aikana.

Useimmissa tapauksissa kyllä. Esimerkiksi sijoitusasunnon, kesämökin tai muun veronalaisen omaisuuden myynnistä syntynyt tappio on yleensä vähennyskelpoinen pääomatuloista. Sen sijaan oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon mahdollinen myyntivoitto olisi ollut verovapaa. Tämä on poikkeus, joka koskee juuri oman vakituisen asunnon verovapaata myyntiä.

Jos asunto on ostettu 250 000 eurolla ja se myydään myöhemmin 220 000 eurolla, kaupasta voi syntyä vähennyskelpoista luovutustappiota. Tappio voidaan hyödyntää verotuksessa vähentämällä sitä nykyisistä tai tulevista pääomatuloista voimassa olevien sääntöjen mukaisesti. Jos olet epävarma siitä, onko myyntitappio vähennyskelpoinen omassa tilanteessasi, kannattaa tarkistaa asia Verohallinnon ohjeista tai veroasiantuntijalta.

Asunnon myynnistä syntynyt veronalainen luovutusvoitto tulee ilmoittaa Verohallinnolle. Käytännössä ilmoittaminen ja mahdollinen veron maksaminen hoidetaan yleensä OmaVeron kautta.

1. Ilmoita myynti OmaVerossa
   Asunnon myynti ja siitä syntynyt luovutusvoitto tai luovutustappio ilmoitetaan OmaVerossa. Ilmoitusvelvollisuus koskee myös tilanteita, joissa myynnistä ei ole syntynyt voittoa.
   
   

2. Hae tarvittaessa ennakkoveroa
   Jos tiedät saavasi myynnistä veronalaista voittoa, voit hakea ennakkoveroa jo myyntivuoden aikana. Näin voit välttyä mahdollisilta jäännösveroilta ja niiden korkoseuraamuksilta.
   
   
3. Tarkista esitäytetty veroilmoitus
   Vaikka tiedot olisivat siirtyneet Verohallinnolle automaattisesti, esitäytetty veroilmoitus kannattaa aina tarkistaa. Varmista erityisesti, että myyntihinta, hankintameno, vähennykset sekä mahdolliset luovutustappiot on merkitty oikein.

Jos olet epävarma siitä, miten asuntokauppa vaikuttaa verotukseesi, voit tarkistaa tiedot OmaVerosta tai tutustua Verohallinnon ohjeisiin ennen veroilmoituksen jättämistä.

Asunnon myynnin jälkeen moni pohtii, mitä myyntivoitolla tai vapautuneella pääomalla kannattaisi tehdä. Osa käyttää varat uuden asunnon hankintaan, kun taas osa haluaa säästää tai sijoittaa ne tulevia tarpeita varten.

Jos varoille ei ole välitöntä käyttöä, niiden säilyttäminen käyttötilillä ei yleensä tarjoa merkittävää tuottoa. Tällöin säästötili tai määräaikaistalletus voi olla vaihtoehto, jonka avulla varoille voi kerryttää korkotuottoa samalla, kun pääoma säilyy helposti hallittavana.

Raisinin kautta voit vertailla eurooppalaisten pankkien säästötilejä ja määräaikaistalletuksia yhdestä paikasta. Näin voit löytää omiin tavoitteisiisi sopivan säästöratkaisun ja hyödyntää kilpailukykyisiä talletuskorkoja ilman, että sinun tarvitsee avata erillisiä asiakkuuksia useisiin pankkeihin.

Säästäminen Raisinin kautta on suojattua, sillä jokainen kumppanipankkimme kuuluu kotimaansa talletussuojajärjestelmään. Talletussuoja kattaa tallettajakohtaisesti varat 100 000 euroon saakka pankkia kohden.

Kokosimme alle vastauksia usein kysyttyihin kysymyksiin myyntivoittoverosta.