Luovutusvoittovero 2026: näin omaisuuden myyntivoittoa verotetaan

Luovutusvoitosta maksettava vero määräytyy pääomatulojen veroprosentin mukaan. Luovutusvoitto lasketaan yhteen muiden veronalaisten pääomatulojen kanssa, ja vuonna 2026 pääomatuloja verotetaan kahdella veroprosentilla:

• 30 % enintään 30 000 euron verotettavista pääomatuloista.

• 34 % siltä osin kuin verotettavat pääomatulot ylittävät 30 000 euroa.

Luovutusvoittoveron suuruus riippuu siis sekä verotettavan luovutusvoiton määrästä että muista saman vuoden pääomatuloista. 30 000 euron raja ei koske jokaista luovutusvoittoa erikseen, vaan verovuoden veronalaisia pääomatuloja yhteensä.

Luovutusvoittoa eli myyntivoittoa syntyy yleensä silloin, kun myyt omaisuutta korkeammalla hinnalla kuin mitä sen hankkiminen on maksanut. Luovutusvoittoa voi syntyä esimerkiksi asunnon, kiinteistön, osakkeiden, rahasto-osuuksien tai muun omaisuuden myynnistä.  

Luovutusvoittovero ei ole erillinen vero, jolla olisi oma kiinteä veroprosenttinsa, vaan luovutusvoitto verotetaan pääomatulona. Maksettavan veron määrään vaikuttavat siten verotettavan luovutusvoiton lisäksi myös muut verovuoden veronalaiset pääomatulot.  

Jos omaisuudesta saatu luovutushinta on puolestaan pienempi kuin sen vähennyskelpoinen hankintameno ja kulut, kaupasta voi syntyä luovutustappiota. Luovutustappio voidaan yleensä vähentää verotuksessa luovutusvoitoista ja tietyin ehdoin muista pääomatuloista. Kaikki luovutusvoitot eivät kuitenkaan ole veronalaisia eivätkä kaikki luovutustappiot vähennyskelpoisia.

Mistä omaisuudesta voi syntyä luovutusvoittoa?

Luovutusvoittoa voi syntyä hyvin erilaisen omaisuuden myynnistä tai muusta luovutuksesta. Tavallisia esimerkkejä ovat asunnot ja kiinteistöt, osakkeet, rahasto-osuudet, metsäkiinteistöt ja muu sijoitusomaisuus. Myös esimerkiksi kryptovarojen sekä tietyn irtaimen omaisuuden luovutuksesta voi syntyä verotettavaa voittoa.  

Verotukseen vaikuttavat kuitenkin omaisuuden tyyppi ja luovutuksen olosuhteet. Esimerkiksi oman vakituisen asunnon myyntivoitto voi olla tietyin ehdoin kokonaan verovapaa, ja tavanomaisen koti-irtaimiston myyntiin sovelletaan omaa verovapaussääntöään.

Esimerkkejä omaisuudesta, jonka myynnistä voi syntyä luovutusvoittoa

Luovutusvoittovero lasketaan omaisuuden myynnistä syntyneestä verotettavasta luovutusvoitosta, ei koko myyntihinnasta. Luovutusvoitto saadaan vähentämällä omaisuuden luovutushinnasta sen hankintameno sekä voiton hankkimisesta aiheutuneet vähennyskelpoiset kulut. Tällaisia voivat olla esimerkiksi omaisuuden hankintaan tai myyntiin liittyvät välitys- ja muut kulut.  

Luovutusvoiton laskemisessa voidaan käyttää joko todellista hankintamenoa ja vähennyskelpoisia kuluja tai niiden sijaan hankintameno-olettamaa. Näistä käytetään verotuksessa edullisempaan lopputulokseen johtavaa vaihtoehtoa.

Hankintameno-olettama voi pienentää verotettavaa luovutusvoittoa

Luovutusvoittoa ei aina tarvitse laskea omaisuuden todellisen hankintahinnan ja kulujen perusteella. Luonnollinen henkilö tai kuolinpesä voi niiden sijaan käyttää hankintameno-olettamaa, joka lasketaan suoraan omaisuuden myyntihinnasta.  

Hankintameno-olettaman suuruus riippuu siitä, kuinka kauan omaisuus on ollut omistuksessa:

• 20 % myyntihinnasta, kun omaisuus on ollut omistuksessa alle 10 vuotta

• 40 % myyntihinnasta, kun omaisuus on ollut omistuksessa vähintään 10 vuotta.  

Hankintameno-olettama voi olla hyödyllinen erityisesti silloin, kun omaisuuden arvo on noussut huomattavasti tai alkuperäinen hankintahinta on ollut hyvin pieni. Olennaista on verrata, kumpi vaihtoehto johtaa pienempään verotettavaan luovutusvoittoon:

1. Todellinen hankintameno + vähennyskelpoiset kulut
2. Hankintameno-olettama

Jos käytät hankintameno-olettamaa, et voi vähentää sen lisäksi omaisuuden todellista hankintahintaa tai voiton hankkimisesta aiheutuneita kuluja. Ne katsotaan sisältyviksi hankintameno-olettamaan. 

Luovutusvoitto kuuluu pääsääntöisesti sen vuoden verotukseen, jonka aikana sitova kauppa tai muu luovutussopimus on tehty. Ratkaisevaa on yleensä lopullisen ja sitovan sopimuksen tekemisajankohta, ei se, milloin kauppahinta maksetaan tai rahat tulevat tilillesi.  

Luovutusvoitosta syntyvään veroon kannattaa varautua jo myyntivuoden aikana. Voit ilmoittaa luovutusvoiton Verohallinnolle ja maksaa siitä veroa ennakkoverona tai tietyissä tilanteissa huomioida tulon muuttamalla verokorttisi veroprosenttia. Näin voit välttää tilanteen, jossa vero jää kokonaan maksettavaksi myöhemmin jäännösverona.  

Jos veroa ei ole maksettu riittävästi ennakkoon, maksettavaksi voi myöhemmin tulla jäännösveroa ja huojennettua viivästyskorkoa. Siksi etenkin suurempi luovutusvoitto kannattaa ilmoittaa jo myyntivuoden aikana sen sijaan, että odottaisit seuraavan kevään esitäytettyä veroilmoitusta.

Luovutusvoittoveron maksaminen käytännössä

Luovutusvoiton ilmoittaminen ja siitä syntyvän veron maksaminen onnistuu käytännössä OmaVerossa. Tarkka menettely voi riippua siitä, millaista omaisuutta olet myynyt, mutta prosessi etenee yleensä näin:

1. Laske arvio luovutusvoitosta. Selvitä myyntihinta, hankintameno ja vähennyskelpoiset kulut sekä tarkista, olisiko hankintameno-olettaman käyttäminen edullisempaa.
   
   

2. Ilmoita luovutus OmaVerossa. Jos ilmoitat luovutusvoiton jo myyntivuoden aikana, voit samalla hakea ennakkoveroa tai muuttaa verokorttiasi tilanteen mukaan. Esimerkiksi arvopapereiden myynnistä saadun luovutusvoiton voi ilmoittaa myyntivuonna osana verokortti- tai ennakkoverohakemusta.
   
   

3. Maksa ennakkovero Verohallinnon päätöksen mukaan. Jos valitset ennakkoveron, saat päätöksen, josta näet maksettavan määrän ja eräpäivät.
   
   

4. Tarkista seuraavana keväänä esitäytetty veroilmoitus. Varmista, että luovutuksen tiedot, hankintahinta ja kulut ovat oikein, ja täydennä tai korjaa tietoja tarvittaessa. Verohallinto saa esimerkiksi arvopaperien ja rahasto-osuuksien myyntitietoja yleensä pankeilta ja muilta toimijoilta, mutta tietojen oikeellisuus pitää silti tarkistaa.

Kaikista omaisuuden myynneistä syntyneistä voitoista ei tarvitse maksaa luovutusvoittoveroa. Verovapaus voi perustua esimerkiksi oman vakituisen asunnon myyntiin, vuoden aikana tehtyjen omaisuuden luovutusten vähäiseen määrään tai tavanomaisen koti-irtaimiston myyntiin.

Keskeisiä verovapaita tilanteita ovat esimerkiksi:

• Pienet omaisuuden luovutukset: luovutusvoitot ovat verovapaita, jos verovuoden aikana luovutetun omaisuuden yhteenlasketut luovutushinnat ovat enintään 1 000 euroa. Raja koskee myyntihintoja, ei syntyneen voiton määrää. Tietyt luovutukset, kuten oman vakituisen asunnon ja tavanomaisen koti-irtaimiston myynnit, jäävät tätä rajaa laskettaessa ulkopuolelle.

• Tavanomainen koti-irtaimisto: omassa tai perheen käytössä olleen tavanomaisen koti-irtaimiston myyntivoitot ovat verovapaita yhteensä 5 000 euroon asti verovuodessa. Tässä raja koskee myyntivoittoa, ei tavaroiden yhteenlaskettua myyntihintaa.

• Oman vakituisen asunnon myynti: myyntivoitto voi olla kokonaan verovapaa, jos omistamista ja asumista koskevat edellytykset täyttyvät.

Oman asunnon myyntivoitto voi olla verovapaa

Asunnon luovutusvoittovero määräytyy lähtökohtaisesti samojen pääomatulojen verotuksen periaatteiden mukaan kuin muukin luovutusvoitto. Oman vakituisen asunnon myynnistä saatu voitto voi kuitenkin olla kokonaan verovapaa, jos asunnon omistamista ja yhtäjaksoista asumista koskevat ehdot täyttyvät.

Jos verovapauden edellytykset eivät täyty, asunnon myynnistä syntynyt luovutusvoitto verotetaan lähtökohtaisesti pääomatulona. Asunnon myyntiin liittyy omia verotussääntöjään, joita käsittelemme tarkemmin erillisessä oppaassamme.

Mitä tapahtuu, jos omaisuus myydään tappiolla?

Jos omaisuuden myyntihinta jää sen vähennyskelpoista hankintamenoa ja kuluja pienemmäksi, myynnistä voi syntyä luovutustappio. Luovutustappio ei aiheuta maksettavaa luovutusvoittoveroa, vaan se voi pienentää muiden pääomatulojen verotusta.

Vähennyskelpoinen luovutustappio vähennetään ensisijaisesti saman verovuoden luovutusvoitoista. Jos luovutusvoittoja ei ole riittävästi, tappio voidaan vähentää myös muista pääomatuloista. Jos tappiota ei saada kokonaan vähennettyä syntymisvuonna, käyttämätön osa voidaan vähentää pääomatuloista seuraavien viiden vuoden aikana.

Kaikki omaisuuden myynnistä syntyneet tappiot eivät kuitenkaan ole vähennyskelpoisia. Esimerkiksi oman vakituisen asunnon myynnistä syntynyttä tappiota ei voi vähentää, jos vastaava myyntivoitto olisi ollut verovapaa.

Perinnön saaminen ja perityn omaisuuden myöhempi myynti ovat verotuksessa kaksi eri tapahtumaa. Perinnöstä voidaan maksaa perintöveroa, mutta jos peritty omaisuus myöhemmin myydään, myynnistä voi syntyä erikseen verotettavaa luovutusvoittoa.

Perityn omaisuuden luovutusvoittoa laskettaessa hankintamenona käytetään yleensä omaisuudelle perintöverotuksessa vahvistettua arvoa, ei esimerkiksi hintaa, jonka vainaja on aikanaan omaisuudesta maksanut. Myyntihinnasta voidaan lisäksi vähentää voiton hankkimisesta aiheutuneita vähennyskelpoisia kuluja. Todellisen hankintamenon sijaan voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, jos se johtaa verotuksessa edullisempaan lopputulokseen.

Kuolinpesän luovutusvoittovero

Kuolinpesän luovutusvoittoverossa ratkaisevaa on, myykö omaisuuden kuolinpesä vai perillinen perinnönjaon jälkeen. Jos jakamaton kuolinpesä myy pesään kuuluvaa omaisuutta, mahdollinen luovutusvoitto verotetaan lähtökohtaisesti kuolinpesän tulona.

Jos omaisuus on puolestaan ensin jaettu perinnönjaossa perilliselle ja perillinen myy sen myöhemmin, mahdollinen luovutusvoitto verotetaan lähtökohtaisesti perillisen omana pääomatulona.

Luovutusvoiton laskennassa perityn omaisuuden hankintamenona käytetään yleensä perintöverotuksessa vahvistettua arvoa. Siksi kuolinpesän omaisuuden myynnissä on tärkeää huomioida sekä perintöverotuksessa vahvistettu arvo että se, tapahtuuko myynti ennen vai jälkeen perinnönjaon.

Metsäkiinteistön myynnistä syntyvä voitto verotetaan lähtökohtaisesti luovutusvoittona eli pääomatulona. Luovutusvoitto voidaan laskea todellisen hankintamenon ja vähennyskelpoisten kulujen perusteella tai käyttämällä hankintameno-olettamaa.

Metsän myyntiin liittyy kuitenkin erityispiirteenä metsävähennys. Jos myydystä metsästä on aiemmin tehty metsävähennyksiä, käytettyä metsävähennystä voidaan joutua lisäämään luovutusvoittoon. Metsävähennystä koskevat säännöt muuttuivat vuoden 2026 alusta, joten metsän myyntiä suunniteltaessa kannattaa tarkistaa ajantasaiset säännöt Verohallinnolta.

Omaisuuden myynnin verovaikutuksia kannattaa arvioida jo ennen kauppaa. Näin voit selvittää mahdollisen luovutusvoiton määrän etukäteen ja varautua siitä maksettavaan veroon.

Ennen myyntiä kannattaa:

• Selvittää omaisuuden hankintameno ja mahdollinen perintö- tai lahjaverotuksessa vahvistettu arvo.

• Kerätä tositteet vähennyskelpoisista kuluista, kuten omaisuuden hankintaan ja myyntiin liittyvistä kustannuksista.

• Verrata todellista hankintamenoa hankintameno-olettamaan ja selvittää, kumpi laskentatapa on edullisempi.

• Tarkistaa mahdollinen verovapaus, esimerkiksi oman vakituisen asunnon tai pienten luovutusten kohdalla.

• Huomioida vuoden muut pääomatulot, sillä ne vaikuttavat luovutusvoitosta maksettavan veron määrään.

• Varautua veron maksamiseen jo myyntivuonna, jotta vältyt mahdollisuuksien mukaan myöhemmältä jäännösverolta.

• Ilmoittaa luovutuksen tiedot Verohallinnolle ja tarkistaa ne myöhemmin esitäytetyltä veroilmoitukselta.

Kun omaisuuden myynnistä mahdollisesti syntyvä luovutusvoittovero on huomioitu, kannattaa miettiä, milloin tarvitset jäljelle jääviä varoja ja millaista tuottoa niille tavoittelet. Jos et tarvitse rahoja heti, niiden ei tarvitse jäädä odottamaan käyttötilille.

Säästötili voi sopia varoille, jotka haluat pitää helposti saatavilla ja joille haluat samalla korkotuottoa. Jos taas tiedät, ettet tarvitse osaa varoista tietyn ajanjakson aikana, määräaikaistalletuksella voit lukita niille ennalta sovitun koron määräajaksi.

Raisinin kautta voit vertailla ja avata säästötuotteita eri eurooppalaisissa pankeissa helposti yhden tilin kautta. Tarjolla on sekä vaihtuvakorkoisia säästötilejä että kiinteäkorkoisia määräaikaistalletuksia, joten voit valita omaan tilanteeseesi ja tavoitteisiisi sopivan vaihtoehdon. Kaikki Raisinin kautta avatut talletukset kuuluvat sen maan lakisääteisen talletussuojan piiriin, jossa pankki toimii. Talletussuoja kattaa 100 000 euroa tallettajaa ja pankkia kohden.

Tämä artikkeli käsittelee Suomessa käytössä olevaa sijoitusten verotusta keskittyen yksityishenkilöitä koskevaan verotukseen. Huomautamme, että artikkeli on tarkoitettu ainoastaan yleiseksi informaatioksi. Raisin ei tarjoa veroneuvontaa millään tavalla. Ajankohtaiset tiedot verotuksesta kannattaa aina tarkistaa Verohallinnon verkkosivuilta.