Sijoitusasunnon verotus: Opas vuodelle 2026

Sijoitusasunnon veroprosentti on 30 % tai 34 % riippuen pääomatulojen määrästä.

Saatavat tuotot verotetaan Suomessa pääomatuloina, ja verotus koskee sekä vuokratuloja että mahdollisia myyntivoittoja. Verotus vaikuttaa suoraan sijoituksen nettotuottoon, joten sen periaatteiden tunteminen auttaa arvioimaan sijoituksen kannattavuutta.

Kun vuokraat omistamaasi sijoitusasuntoa, saamasi vuokratulot verotetaan pääomatuloina. Verotus on progressiivista kahdessa osassa:

• 30 % veroa, kun pääomatulot ovat alle 30 000 euroa vuodessa

• 34 % veroa osasta, joka ylittää 30 000 euroa

Verotus kohdistuu aina nettovuokratuloon eli tuloihin sen jälkeen, kun niistä on vähennetty vuokraustoimintaan liittyvät kulut, kuten hoito- ja rahoitusvastikkeet, korjauskulut sekä lainan korot. Voit katsoa tarkemmat ohjeet ja esimerkit oppaastamme vuokratulojen verotus.

Kun sijoitusasunto myydään, mahdollinen myyntivoitto verotetaan pääomatulona. Myyntivoitto syntyy silloin, kun asunnon myyntihinta on korkeampi kuin sen hankintahinta ja muut vähennyskelpoiset kulut. Verotuksen perusteena on omistusajan aikana kertynyt arvonnousu.

Myyntivoitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta kaikki asunnon hankintaan ja myyntiin liittyvät kulut:

• Myyntihinta – asunnosta saatu kauppasumma

• Hankintahinta – alkuperäinen ostohinta

• Luovutuskulut – esimerkiksi välityspalkkiot ja muut myyntiin liittyvät kulut

Näin jäljelle jäävä summa on verotettavaa myyntivoittoa.

Myyntivoitto voidaan myös laskea käyttämällä hankintameno-olettamaa. Hankintameno-olettaman suuruus määräytyy omistusajan perusteella:

• 20 % myyntihinnasta, jos asunto on ollut omistuksessa alle 10 vuotta
• 40 % myyntihinnasta, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta

Jos olet ottanut lainaa sijoitusasunnon ostamiseen, voit vähentää sen korot kokonaisuudessaan verotuksessa. Tällöin kyseessä on tulonhankkimisvelka eli laina, joka on otettu veronalaisen tuoton saamista varten. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi tilannetta, jossa vuokraat asuntoa ja saat siitä vuokratuloja.
Myös sijoitusasuntoon liittyvät lainan sivukulut ovat vähennyskelpoisia pääomatuloista. Tulonhankkimisvelat vähennetään ensisijaisesti pääomatuloista, kuten vuokra- ja osinkotuloista. Saat lisää käytännön vinkkejä aiheesta artikkelistamme lainan takaisinmaksu, jossa käymme läpi eri takaisinmaksutapoja ja niiden vaikutusta talouteen.

Asuntosijoittamisessa menestyminen ei ole aina varmaa. Verotusjärjestelmä tarjoaa kuitenkin apua tilanteisiin, joissa sijoitus tuottaa tappiota. Asuntosijoittamisen sääntöjen tunteminen on osa riskienhallintaa.

Jos myyt sijoitusasunnon tappiolla, syntyy luovutustappio. Tämä tappio voidaan vähentää kaikista pääomatuloistasi, kuten vuokratuloista tai myyntivoitoista. Mikäli pääomatuloja ei ole riittävästi vähennyksen tekemiseen heti, tappio voidaan siirtää hyödynnettäväksi tulevien viiden vuoden aikana.

Joissakin tilanteissa asunnon juoksevat kulut, kuten korkeat korot, suuret remontit ja hoitovastikkeet, voivat ylittää vuoden aikana saadut vuokratulot. Jos pääomatulosi jäävät miinukselle, saatat olla oikeutettu alijäämähyvitykseen. Esimerkiksi jos vuokratuloja kertyy 10 000 euroa ja vähennettävät kulut ovat 12 000 euroa, syntyy 2 000 euron alijäämä.

Alijäämähyvityksen enimmäismäärä on 1 400 euroa vuodessa. Puolisoilla yhteinen enimmäismäärä on 2 800 euroa. Lisäksi hyvitykseen voidaan saada lapsikorotus, joka nostaa saadun hyvityksen määrää.

Sijoitusasunnon verotus vaikuttaa suoraan sijoituksen nettotuottoon, joten sen ennakointi on tärkeä osa asuntosijoittajan suunnittelua. Kun verotukseen liittyvät velvoitteet ovat hallussa jo etukäteen, voit arvioida tuottoa realistisemmin ja välttää yllättävät lisäkustannukset.

Seuraavat asiat on hyvä huomioida jo sijoituspäätöstä tehdessä ja myös omistusaikana.

1. Ennakkoverot ja jäännösvero
   Vuokratulot verotetaan pääomatulona ennakkoverojen perusteella. Jos todelliset tulot ovat suuremmat kuin arvio eikä tietoja päivitetä, seurauksena voi olla jäännösvero. Vuonna 2026 jäännösveron viivästyskorko on noin 4,5 %. Tämän vuoksi sijoittajan on hyvä tarkistaa verotustietonsa kesken vuoden, jotta tiedot ovat ajantasalla.
   
   

2. Varainsiirtovero
   Sijoitusasunnon ostoon liittyy varainsiirtovero, joka on 1,5 % asunto-osakkeista ja 3 % kiinteistöistä. Vero maksetaan yleensä kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta, ja se on osa sijoituksen kokonaiskustannuksia.
   
   
3. Kansainväliset sijoitukset ja sopimukset
   Jos omistat sijoitusasuntoja ulkomailla, niiden verotus ja verosopimukset voivat vaikuttaa siihen, kuinka vuokratulot ja vähennykset kirjataan Suomessa. Jos asut ulkomailla, mutta omistat asunnon Suomessa, saadut tulot verotetaan Suomessa.
   
   Kansainvälisessä sijoittamisessa on myös syytä huomioida valuuttakurssien vaikutus ja raportointivaatimukset, erityisesti jos tuloja tai kuluja kertyy useassa valuutassa. Huolellinen dokumentointi helpottaa sekä verotusta että sijoitusten seurantaa pitkällä aikavälillä.

1. Varmista, että asuntolaina on merkitty tulonhankkimisvelaksi.
   
   
2. Pidä kirjaa kaikista vuokratuloista ja vähennyskelpoisista kuluista. Säilytä myös kuitit ja tositteet.
   
   
3. Hyödynnä sijoitusasunnon verovähennykset, kuten lainan korot, vastikkeet ja remonttikulut.
   
   
4. Täytä sijoitusasunnon veroilmoitus huolellisesti ja tarkista, että tiedot pitävät paikkansa.

Sijoitusasunnon tuotto ei määräydy pelkästään vuokratulojen perusteella – myös verotus ja vähennykset vaikuttavat olennaisesti lopputulokseen. Kun varaudut verotukseen etukäteen, voit ennakoida kassavirtaa tarkemmin ja välttää yllätyksiä verokauden päättyessä.

Samalla kun huolehdit sijoitusasunnon verotuksesta, voit varautua tuleviin maksuihin ja verovelvoitteisiin myös säästämisen kautta. Raisinin kautta avattavat säästötilit ja määräaikaistalletukset tarjoavat joustavan tavan kasvattaa varoja tuleviin kuluihin, kuten verojen maksua tai remontteja varten. Kaikki Raisinin kautta avatut talletukset kuuluvat sen maan lakisääteisen talletussuojan piiriin, jossa pankki toimii. Talletussuoja kattaa 100 000 euroa tallettajaa ja pankkia kohden.

Tämä artikkeli käsittelee Suomessa käytössä olevaa verotusta keskittyen yksityishenkilöitä koskevaan verotukseen. Huomautamme, että artikkeli on tarkoitettu ainoastaan yleiseksi informaatioksi. Raisin ei tarjoa veroneuvontaa millään tavalla. Ajankohtaiset tiedot verotuksesta kannattaa aina tarkistaa Verohallinnon verkkosivuilta.