Vuokratulojen verotus 2026: Näin lasket ja huomioit verotuksen

Vuokratuloiksi katsotaan kaikki maksut, jotka vuokralainen suorittaa vuokranantajalle vuokrasopimuksen perusteella. Tyypillisimmin kyse on asunnon tai kiinteistön vuokraamisesta, mutta vuokratuloa on myös muut vuokranatajalle maksettavat kulut esimerkiksi autopaikan tai varaston vuokra.

Vuokravakuus ei lähtökohtaisesti ole veronalaista vuokratuloa. Se muuttuu vuokratuloksi vain silloin, jos vuokranantaja joutuu käyttämään vakuuden esimerkiksi maksamattoman vuokran kattamiseen tai asunnon vaurioiden korjaamiseen.

Vuokratuloja verotetaan pääomatulona. Veroprosentti määräytyy seuraavasti:

• 30 % pääomatulojen ollessa enintään 30 000 euroa vuodessa.

• 34 % siltä osin kuin pääomatulot ylittävät 30 000 euron rajan.

Verotus lasketaan nettoansioista. Tämä tarkoittaa, että bruttovuokrasta vähennetään ensin tulonhankkimiskulut ja vasta jäljelle jäävästä summasta maksetaan vero. Veroa maksetaan vain vuokraustoiminnassa syntyneestä voitosta.

Vuokratulot verotetaan sinä vuonna, kun vuokrat on maksettu.

Vuokratulojen tuottoa kannattaa arvioida aina verojen jälkeen, sillä verotus vaikuttaa suoraan siihen, kuinka paljon vuokrauksesta jää lopulta käteen. Nettotuotto antaa realistisemman kuvan sijoitusasunnon kannattavuudesta kuin pelkät bruttovuokratulot.

Tuoton laskennassa on tärkeää huomioida:

• Vuotuiset vuokratulot

• Kaikki vähennyskelpoiset kulut, kuten hoito- ja rahoitusvastike, korjaukset, vakuutukset ja lainan korot

• Vuokratuloista maksettava pääomatulovero

• Asunnon hankintahinta ja muut sijoitukseen liittyvät kustannukset

Koska verotettava tulo muodostuu vuokratuloista vähennettyjen kulujen perusteella, oikein ilmoitetut verovähennykset parantavat suoraan sijoituksen tuottoa. Tuoton säännöllinen laskeminen auttaa seuraamaan sijoituksen kehitystä ja tekemään perusteltuja päätöksiä esimerkiksi vuokratason, remonttien tai rahoituksen osalta.

Voit myös arvioida vuokratuloja netistä löytyvien tuotto- ja vuokratulojen verotuslaskureiden avulla. Huomioithan, että laskurien tulokset ovat suuntaa antavia.

Vuokratulojen verotuksessa voit vähentää kaikki kulut, jotka liittyvät suoraan vuokratulon hankkimiseen tai säilyttämiseen. Pääsääntöisesti vähennykset tehdään sinä vuonna, kun kulut ovat syntyneet.

Tärkeimmät vähennyskelpoiset kulut

• Hoitovastike, vesimaksu ja muut vuokraustoiminnan kulut
  Vuokraukseen liittyvät veden käytöstä aiheutuneet kustannukset.
• Pääomavastike (rahoitusvastike)
  Rahoitusvastike on verotuksessa vähennyskelpoinen vain, jos taloyhtiö on tulouttanut sen kirjanpidossaan. Tiedon saat isännöitsijältä tai yhtiön tilinpäätöksestä.
• Remonttikulut
  Remonttikulut voivat olla joko vuosikorjausta tai perusparannusta. Itse tehdystä remontista oman työn arvoa ei voi vähentää, mutta materiaalikulut ja omat matkakulut asunnolle voi vähentää.
• Irtaimisto
  Asuntoon hankittu irtain omaisuus, kuten kalusteet ja kodinkoneet voidaan vähentää. Kulut voidaan vähentää joko vuosikuluina tai poistoina.
• Kalustettu asunto
  Jos asunto on kalustettu ja siinä on asumiseen tarvittavat huonekalut, voit vähentää kaavamaisen vähennyksen kalusteista tai vähentää kalusteiden todelliset hankintakulut.
• Lainan korot ja järjestelykulut
  Kun laina on otettu vuokra-asunnon ostoa varten, se katsotaan tulonhankkimisvelaksi. Tällöin sekä lainan korot että siihen liittyvät toimitusmaksut ovat vähennyskelpoisia verotuksessa.

Jos olet hankkinut sijoitusasuntoon kalusteita tai tehnyt perusparannuksia, voit tehdä niistä poistoja useamman vuoden aikana. Kokonaisten rakennusten omistuksessa myös rakennuksen hankintahinnasta voidaan tehdä poistoja, mutta osakehuoneistoissa poistot koskevat yleensä irtaimistoa tai perusparannusmenoja.

Asuntosijoittamisessa on myös mahdollista jäädä tappiolle. Jos vuokratulojen määrä jää pienemmäksi kuin niihin kohdistuvat kulut, kuten hoitovastikkeet, rahoituskulut tai remontit, syntyy pääomatulolajin tappio. Tappio vähennetään ensisijaisesti saman vuoden muista pääomatuloista.

Jos pääomatuloja ei ole riittävästi, tappio vahvistetaan ja se voidaan vähentää tulevien vuosien pääomatuloista seuraavan kymmenen vuoden aikana. Voit lukea lisää alijäämähyvityksestä täältä.

Vuokratulot ilmoitetaan Verohallinnolle joko jälkikäteen kevään veroilmoituksella tai jo kuluvan vuoden aikana, jos haluat maksaa veroa etukäteen. Löydät ennakkoverotuspäätöksestä oman eräpäivän kulujen ilmoittamista varten. Molemmat tavat onnistuvat OmaVerossa. 

1_ Vuoden 2025 tulojen ilmoittaminen

Saat esitäytetyn veroilmoituksen keväällä vuokratulojen kertymisvuotta seuraavana vuonna. 

• Tarkista, ovatko vuokratulot ja niihin liittyvät kulut merkitty oikein

• Jos tiedot puuttuvat tai ovat virheellisiä, lisää tai korjaa ne OmaVerossa

2_ Vuoden 2026 tulojen ilmoittaminen

Voit ilmoittaa vuokratulot myös sen vuoden aikana, jolloin saat tuloja. Tällöin vaihtoehtoja on kaksi: 

• Ilmoitus verokortilla: vuokratulot huomioidaan veroprosentissasi, ja vero peritään esimerkiksi palkan ennakonpidätyksen yhteydessä.

• Ennakkoveron maksu: maksat vuokratulosta veroa erillisissä erissä – useimmiten 2–12 maksuerää vuoden aikana. 

Kun olet ilmoittanut vuokratulot, Verohallinto hyödyntää antamiasi tietoja automaattisesti seuraavan vuoden verokortissa tai ennakkoveropäätöksessä sekä esitäytetyssä veroilmoituksessa.

Ennakkovero

Vuokratuloista ei pääsääntöisesti pidätetä veroa automaattisesti. Tämän vuoksi sijoittajan on haettava itse ennakkoveroa OmaVerossa arvioitujen vuositulojen perusteella. Ennakkoveron ajallaan maksaminen on keskeinen osa verojen maksun suunnittelua, sillä se ehkäisee jäännösveron sekä viivästyskoron kertymistä. 

Mikäli vuokratulot tai kulut muuttuvat vuoden aikana, ennakkoveron määrää on hyvä päivittää, jotta maksettava vero vastaa mahdollisimman hyvin todellista tuloa. 

Muistilista ennakkoveron maksuun

1. Hae ennakkovero OmaVerossa. Ilmoita arvioidut tulot ja vähennykset. Saat päätöksen, josta näet maksuerät ja eräpäivät.
   
   

2. Päivitä tietoja tarvittaessa. Jos tulot muuttuvat vuoden aikana, hae uusi ennakkoveropäätös tai lisäennakkoa.
   
   

3. Tarkista veroilmoitus keväällä. Verohallinto huomioi ennakkoverot automaattisesti esitäytetyllä veroilmoituksella.
   
   

Jos ennakkoveroa on maksettu liikaa, saat veronpalautusta. Puolestaan jos veroja on maksettu liian vähän, joudut maksamaan jäännösveroa. Voit lukea lisää aiheesta artikkelistamme: Mikä on veronpalautus?

Säilytä vuokratuloihin liittyvät kuitit

Säilytä kaikki vuokraustoimintaan liittyvät kuitit ja tositteet. Vuokraustoiminnasta täytyy tehdä omat muistiinpanot, joista ilmenevät kaikki verotuksessa tarvittavat tiedot. Muistiinpanot ja tositteet on säilytettävä kuuden vuoden ajan verovuoden päättymisestä lukien. Kuitteja ja tositteita ei tarvitse automaattisesti toimittaa Verohallinnolle, jos niitä ei erikseen pyydetä.

Myös lyhytaikaisesta ja satunnaisesta asunnon vuokrauksesta maksetaan veroa. Nämä tulot verotetaan myös pääomatuloverotuksella – 30 % 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osalta 34 %. Jos olet vuokrannut asuntoa digitaalisen alustan tai verkkopalvelun kautta, Verohallinto saa tiedot näistä tuloista sekä kotimaisista että ulkomaisista palveluista. Muista ilmoittaa vuokratulot esitäytetyllä veroilmoituksella.

Kun vuokratulojen verotus on hallinnassa ja tiedät, kuinka paljon nettotuottoa jää käyttöösi, voit alkaa suunnitella varojen seuraavaa askelta. Monelle asuntosijoittajalle tämä tarkoittaa ylijäämän ohjaamista säästöön tai uusiin sijoituksiin.

Raisin on verkossa toimiva alusta, jonka kautta voit vertailla ja avata säästötuotteita eri eurooppalaisissa pankeissa helposti yhden tilin kautta. Tarjolla on sekä kiinteäkorkoisia määräaikaistalletuksia että vaihtuvakorkoisia säästötilejä, joten voit valita itsellesi sopivan vaihtoehdon tavoitteidesi mukaan. Kaikki Raisinin kautta avatut talletukset kuuluvat sen maan lakisääteisen talletussuojan piiriin, jossa pankki toimii. Talletussuoja kattaa 100 000 euroa tallettajaa ja pankkia kohden.

Tämä artikkeli käsittelee Suomessa käytössä olevaa verotusta keskittyen yksityishenkilöitä koskevaan verotukseen. Huomautamme, että artikkeli on tarkoitettu ainoastaan yleiseksi informaatioksi. Raisin ei tarjoa veroneuvontaa millään tavalla. Ajankohtaiset tiedot verotuksesta kannattaa aina tarkistaa Verohallinnon verkkosivuilta.