Sijoitusasunnon myyntiverotus 2026

Kun myyt sijoitusasunnon, myynnistä syntynyt voitto on yleensä veronalaista pääomatuloa. Tämä tarkoittaa, että jos myyt asunnon korkeammalla hinnalla kuin olet sen hankkinut, myyntivoiton verotus tapahtuu pääomatuloverotuksen sääntöjen mukaisesti, ja voitosta maksetaan luovutusvoittoveroa.

Toisin kuin vakituisen oman asunnon myynnissä, sijoitusasunnon myynti ei yleensä ole verovapaata, vaikka olisit omistanut asunnon pitkään. Verotettava voitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta asunnon hankintameno sekä muut vähennyskelpoiset kulut. Jos sijoitusasunnon myynnistä syntyy tappiota, sitä voi tietyin edellytyksin vähentää verotuksessa.

Sijoitusasunnon myyntivoitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta asunnon hankintahinta sekä myyntiin ja hankintaan liittyvät vähennyskelpoiset kulut. Näiden vähennysten jälkeen jäljelle jäävä summa on verotettava luovutusvoitto, josta maksetaan pääomatuloveroa.

Vähennyskelpoisia kuluja voivat olla esimerkiksi varainsiirtovero, kiinteistönvälittäjän palkkio sekä tietyt asunnon perusparannusmenot.

Esimerkki sijoitusasunnon myyntivoiton laskemisesta

Oletetaan, että ostat sijoitusasunnon 180 000 eurolla ja maksat kaupasta 3 000 euroa varainsiirtoveroa. Myöhemmin myyt asunnon 250 000 eurolla, ja maksat kiinteistönvälittäjän palkkiota 5 000 euroa.

Tässä esimerkissä vero maksetaan 62 000 euron luovutusvoitosta, ei koko 250 000 euron myyntihinnasta. 

Tällöin verotettava luovutusvoitto lasketaan seuraavasti:

Kun lasket sijoitusasunnon myyntivoittoa, voit vähentää myyntihinnasta tietyt hankintaan ja myyntiin liittyvät kulut. Vähennykset pienentävät verotettavaa luovutusvoittoa ja voivat siten alentaa maksettavan veron määrää.

Vähennyskelpoisia kuluja voivat olla esimerkiksi:

• Asunnon hankintahinta, eli asunnosta maksettu ostohinta.

• Varainsiirtovero, joka on maksettu asunnon oston yhteydessä.

• Kiinteistönvälittäjän palkkio, jos asunto on myyty välittäjän kautta.

• Perusparannusmenot, kuten asunnon arvoa pysyvästi nostavat remontit.

• Muut myyntiin liittyvät kulut, jotka liittyvät suoraan asunnon myyntiin.

Kaikkia asunnon omistamisen aikana syntyneitä kustannuksia ei kuitenkaan voi vähentää myyntivoittoa laskettaessa. Esimerkiksi tavanomaiset hoito- ja ylläpitokulut eivät yleensä ole vähennyskelpoisia tässä yhteydessä.

Myyntivoiton verotus perustuu luovutusvoiton määrään, joka verotetaan pääomatulona. Vuonna 2026 pääomatuloveroprosentit ovat:

Huomaa, että vero lasketaan luovutusvoitosta, ei koko myyntihinnasta. Mitä suurempi vähennyskelpoisten kulujen määrä on, sitä pienemmäksi verotettava luovutusvoitto jää. Jos sijoitusasunnon myynnistä syntyy tappiota, sitä voidaan tietyin edellytyksin vähentää muista luovutusvoitoista verotuksessa.

Joissakin tilanteissa todellisen hankintamenon sijaan voi olla verotuksellisesti edullisempaa käyttää hankintameno-olettamaa. Tällöin hankintameno lasketaan todellisten kulujen sijaan prosenttiosuutena myyntihinnasta. Kannattaa vertailla molempia vaihtoehtoja ja valita se, joka pienentää verotettavaa luovutusvoittoa eniten.

Näin voit pienentää sijoitusasunnon myyntiveroa

Sijoitusasunnon myyntiveroa ei voi välttää, jos myynnistä syntyy verotettavaa voittoa. Veron määrään voi kuitenkin vaikuttaa hyödyntämällä verotuksessa sallittuja vähennyksiä ja laskentatapoja.

Voit pienentää verotettavaa luovutusvoittoa esimerkiksi seuraavilla tavoilla:

• Pidä tositteet tallessa. Vähennyskelpoiset kulut voidaan huomioida vain, jos pystyt tarvittaessa osoittamaan ne.
• Tarkista, kannattaako käyttää hankintameno-olettamaa. Joissakin tilanteissa se voi johtaa pienempään veroon kuin todellisten hankintamenojen käyttäminen.
• Huomioi mahdolliset luovutustappiot. Jos olet myynyt muita sijoituksia tappiolla, tappiot voidaan tietyin edellytyksin vähentää luovutusvoitoista.
• Suunnittele myynnin ajankohta huolellisesti. Jos tiedät saavasi samana verovuonna muita pääomatuloja tai vähennyskelpoisia tappioita, myynnin ajoittaminen voi vaikuttaa kokonaisverotukseen.

Verotukseen vaikuttavat aina oma tilanteesi ja voimassa oleva lainsäädäntö. Jos olet epävarma siitä, mikä vaihtoehto on sinulle edullisin, kannattaa tarvittaessa hyödyntää Verohallinnon ohjeita tai kysyä neuvoa veroasiantuntijalta.

Sijoitusasunnon myynnistä syntynyt luovutusvoitto tai -tappio ilmoitetaan Verohallinnolle. Usein tiedot näkyvät valmiiksi esitäytetyllä veroilmoituksella, mutta sinun kannattaa aina tarkistaa, että myyntihinta, hankintahinta sekä vähennyskelpoiset kulut on merkitty oikein.

Jos tiedoissa on puutteita tai virheitä, voit täydentää tai korjata ne OmaVerossa ennen veroilmoituksen määräpäivää. Säilytä myös tositteet esimerkiksi varainsiirtoverosta, välityspalkkioista ja mahdollisista perusparannusmenoista, sillä niitä voidaan tarvita vähennysten osoittamiseen.

Jos sijoitusasunnon myynnistä syntyy veroa maksettavaksi, se huomioidaan verotuksessa joko ennakkoverona, jäännösverona tai pienentämällä mahdollista veronpalautusta.

Kun sijoitusasunto on myyty ja verotus hoidettu, seuraava päätös on, miten myynnistä saadut varat kannattaa hyödyntää. Osa sijoittajista käyttää varat seuraavan sijoitusasunnon hankintaan, kun taas toiset hajauttavat varallisuuttaan esimerkiksi osakkeisiin, rahastoihin tai korkoa tuottaviin säästötuotteisiin.

Jos et tarvitse varoja heti uuteen sijoitukseen, säästötili tai määräaikaistalletus voi olla hyvä vaihtoehto. Näin voit pitää varat turvassa ja samalla kerryttää korkotuottoa siihen asti, kunnes löydät seuraavan sijoituskohteen.

Raisinin kautta voit vertailla ja avata eri eurooppalaisten pankkien säästötuotteita yhden tilin kautta. Voit valita joko säästötilin, jossa varat ovat joustavasti käytettävissä, tai määräaikaistalletuksen, jos tiedät, ettet tarvitse varoja tiettyyn ajanjaksoon. Kaikki Raisinin kautta avatut talletukset kuuluvat sen maan lakisääteisen talletussuojan piiriin, jossa pankki toimii. Talletussuoja kattaa 100 000 euroa tallettajaa ja pankkia kohden.

Tämä artikkeli käsittelee Suomessa käytössä olevaa sijoitusten verotusta keskittyen yksityishenkilöitä koskevaan verotukseen. Huomautamme, että artikkeli on tarkoitettu ainoastaan yleiseksi informaatioksi. Raisin ei tarjoa veroneuvontaa millään tavalla. Ajankohtaiset tiedot verotuksesta kannattaa aina tarkistaa Verohallinnon verkkosivuilta.