Woningmarkt koelt af: meer aanbod, minder vaak overbieden

Voor het eerst in geruime tijd is de gemiddelde verkoopprijs van een woning weer onder de € 500.000 gezakt. Dat blijkt uit recente cijfers van het NVM over het afgelopen kwartaal. In het eerste kwartaal van 2026 betaalde je gemiddeld € 485.000 voor een bestaande door een NVM-makelaar verkochte woning. 

Hoewel een prijsdaling in het eerste kwartaal vaker voorkomt, noemt de NVM de huidige daling van 2,7% fors vergeleken met het vijfjarig gemiddelde van 1,2%.

Deze daling wordt deels verklaard door de samenstelling van de verkopen: er werden aanzienlijk minder dure, vrijstaande woningen verkocht. Vooral in het segment boven de € 500.000 lag het aantal transacties tot 40% lager dan een kwartaal eerder. Daarnaast drukt het grote aandeel van voormalige huurwoningen de gemiddelde prijs, aangezien deze vaak kleiner zijn en een minder gunstig energielabel hebben.

De escalatie van de oorlog in Iran eind februari heeft direct invloed op de woningmarkt. De stijgende olie- en gasprijzen wakkeren de inflatie aan, wat de Europese Centrale Bank (ECB) later dit jaar mogelijk dwingt tot renteverhogingen. 

Ook de kapitaalrente stijgt en dat leidt weer tot een hogere hypotheekrente. Daardoor is de maximale leencapaciteit van kopers met tienduizenden euro's afgenomen.

Uit een enquête onder NVM-makelaars blijkt dat 35% van de makelaars merkt dat kopers voorzichtiger zijn geworden. Ze nemen langer de tijd voor een beslissing of stellen de aankoop zelfs volledig uit. Dat blijkt ook uit het consumentenvertrouwen, dat in april de op één na grootste daling ooit doormaakte.

Ook de gemiddelde verkooptijd is opgelopen naar 32 dagen. Het aandeel woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht, daalt verder richting de 60%; het laagste niveau in twee jaar tijd.

Hoewel het aanbod van nieuwbouw is gestegen naar circa 18.200 woningen (het hoogste aantal in tien jaar) vallen de verkopen tegen. Kopers worstelen met de lange doorlooptijden en de hoge overbruggingskosten.

 Bovendien is er sprake van 'krimpflatie': ontwikkelaars bouwen compactere woningen om de totale koopsom beheersbaar te houden, waardoor de prijs per vierkante meter met 6% op jaarbasis is gestegen naar € 5250.

Daarnaast vormt netcongestie een groeiend risico voor projecten in de pijplijn. Het gebrek aan tijdige netaansluitingen zorgt voor onzekerheid over de opleverdatum, wat potentiële kopers verder afschrikt.

De huidige dynamiek op de woningmarkt laat zien dat vastgoed niet langer een gegarandeerde snelle waardestijging kent. Voor starters biedt deze markt enerzijds kansen: er wordt minder overboden op woningen en er komt meer aanbod, maar anderzijds stijgt de hypotheekrente en daarmee daalt de maximale leencapaciteit.