Hypotheek aflossen of sparen: wat is slim in 2025?

Dit zijn drie financiële voordelen van je hypotheek aflossen.

Bij versneld aflossen heb je meestal twee keuzes: of je maandlasten gaan omlaag of je kunt je looptijd verkorten. De meest voor de hand liggende optie is doorgaans het verlagen van je maandlasten. Je totale hypotheekschuld daalt en dus wordt ook je maandbedrag lager. Niet alleen betaal je minder aflossing, maar ook minder hypotheekrente. 

Je kunt er vaak ook voor kiezen om je looptijd te verkorten. Je totale hypotheekschuld daalt, maar je laat je maandlasten gelijk. Dat betekent dat je sneller de gehele hypotheekschuld hebt afgelost. Ook betaal je dus minder rente, omdat de looptijd korter is.

Als je hypotheekrente hoger is dan de huidige spaarrente, kan het interessant zijn om versneld af te lossen.

Stel dat de spaarrente momenteel 2% is en je een rente van 3,5% betaalt op je hypotheekschuld. Je hebt een bedrag van € 5000 en vraagt je af of het slimmer is om te sparen of af te lossen.

• Aflossen: Je lost in één keer € 5000 af. Dit betekent dat je over dit bedrag geen rente meer betaalt. Na een jaar heb je € 175 minder hypotheekrente betaald. Wel krijg je mogelijk minder hypotheekrenteaftrek (daarover later meer), dus valt dit bedrag nog iets lager uit.

• Sparen: Je kiest ervoor om het bedrag van € 5000 opzij te zetten op een spaarrekening waar je 2% rente krijgt. In een jaar bouw je "slechts" € 100 rente op.

In dit geval kan het dus interessanter zijn om af te lossen, mits je natuurlijk voldoende buffer op je spaarrekening hebt.

Kies je ervoor om een deel van je spaargeld te gebruiken om je hypotheek af te betalen? Dan heb je minder spaargeld op de bank. Dit kan om twee redenen verstandig zijn.

• Box 3: Zodra je vermogen (spaargeld en beleggingen) boven de box 3-vrijstelling komt ( € 57.683 in 2025, € 59.357 in 2026), betaal je vermogensbelasting. Als je vermogen hoger is dan deze grens en vervolgens een deel van je spaargeld gebruikt om extra af te lossen op je hypotheek, betaal je mogelijk minder of geen vermogensrendementheffing meer in box 3.

• Zorgtoeslag: Verdien je minder dan het vastgestelde grensinkomen? Dan heb je recht op zorgtoeslag, mits je eigen vermogen niet boven het grensbedrag uitkomt. Je kunt er dus voor kiezen om met spaargeld je hypotheek versneld af te lossen, zo je eigen vermogen naar beneden te brengen en vervolgens (weer) in aanmerking te komen voor zorgtoeslag.

Bij het berekenen van de hypotheekrente gebruiken banken een renteopslag. Hierbij worden vaak inschalingen gebruikt van <60%, 80%, 90% of 100%. Hoe hoger je hypotheek is ten opzichte van je woningwaarde, hoe meer rente je betaalt. Het omgekeerde is ook waar: hoe lager je hypotheek ten opzichte van de woningwaarde, hoe minder rente je gaat betalen.

Ook is de woningwaarde van vrijwel alle woningen in Nederland de afgelopen jaren gestegen. Grote kans dus dat je inmiddels in een lagere risicoklasse valt. Elk stapje levert je ongeveer 0,2 tot 0,3 procentpunt besparing op. Onderstaande tabel laat zien hoeveel rente je ongeveer bespaart bij elke risicoklasse:

Bij het afsluiten van de hypotheek, heb je bepaald hoe lang je de hypotheekrente vast wil zetten, bijvoorbeeld een jaar, vijf jaar, tien jaar of zelfs wel twintig of dertig jaar. Als je rentevaste periode bijna afloopt en je verwacht dat de rente na afloop hoger wordt, kan extra aflossen aantrekkelijk zijn. 

Door meer schuld vóór het nieuwe, mogelijk hogere rentepercentage af te lossen, beperk je de hoeveelheid hypotheek waarover je straks een hogere rente betaalt. 

Hoewel aflossen financiële voordelen met zich mee brengt, zijn er ook nadelen.

Geld dat je gebruikt om je hypotheek af te lossen investeer je in stenen. Je verlaagt de hypotheek zodat je huis uiteindelijk meer waard is na aflossing. Dit betekent ook, dat je het in feite pas weer terugkrijgt zodra je het huis verkoopt.

Wil je het geld later misschien toch gebruiken voor iets anders? Dan is het maar de vraag of je je hypotheek kunt ophogen en overwaarde kunt opnemen (mogelijk ook tegen een hogere hypotheekrente).

Maak dus een goede afweging of je misschien toch niet meer geld op de bank wil hebben, in plaats van het 'in de stenen te stoppen'.

Los nooit je hypotheek af met geld dat je eigenlijk voor je buffer nodig hebt. Je buffer dekt vaste uitgaven voor een bepaalde periode en houdt ook rekening met onvoorziene kosten. Het Nibud biedt een handige BufferBerekenaar aan om de hoogte van je buffer te berekenen. Het algemene advies is om een buffer van zo'n drie tot zes maanden aan vaste lasten aan te houden.

Als je er niet in slaagt een toereikende buffer te hebben, kan het zijn dat je op een bepaald moment moet lenen. Bijvoorbeeld omdat je auto kapot gaat. De rentes op dit soort leningen zijn vrijwel altijd hoger dan de hypotheekrente die je betaalt. Zo ben je uiteindelijk een flinke som kwijt.

Als je extra aflost, betaal je minder hypotheekrente. Dat verlaagt je maandlasten, maar betekent ook dat je minder hypotheekrente kunt aftrekken bij de belastingaangifte. Je belastingvoordeel wordt dus kleiner. 

In de meeste gevallen weegt de lagere rente die je betaalt hier wel tegenop, maar het is wel belangrijk om dit effect mee te nemen in je berekening.

Daarnaast is het goed om rekening te houden met het feit dat de hypotheekrenteaftrek in de toekomst verder kan worden beperkt of zelfs helemaal kan verdwijnen. In dat scenario verdwijnt het belastingvoordeel sowieso, terwijl een lagere hypotheekschuld altijd direct zorgt voor lagere maandlasten. Extra aflossen kan daardoor op de lange termijn juist meer zekerheid geven, ook als fiscale regels veranderen.

De meeste banken hanteren voor hun hypotheken een zogenaamd boetevrij deel. Dit is het deel van de hypotheek dat je jaarlijks zonder boete af mag lossen, meestal 10% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag. Als je boven dat bedrag aflost, moet je een boete betalen. Controleer dus goed de voorwaarden van je hypotheek en kijk of en hoeveel je boetevrij mag aflossen.

Als je op een andere manier je woning hebt gefinancierd, bijvoorbeeld met behulp van een familiehypotheek, geldt er meestal geen boetevrij deel en kun je dus onbeperkt, boetevrij aflossen (indien je dit hebt afgesproken met het familielid dat jou de financiering heeft verstrekt).

Als je rentevaste periode bijna afloopt en je verwacht dat de nieuwe hypotheekrente lager is dan je huidige hypotheekrente, kan versneld aflossen mogelijk minder gunstig zijn. Extra aflossingen doe je in dat geval tegen een relatief hoog rentepercentage, terwijl je na de renteherziening waarschijnlijk een lagere rente gaat betalen over de resterende schuld. 

Het financiële voordeel van extra aflossen is dan beperkt, omdat elke euro die je nú aflost straks minder rente had gekost. In zo’n situatie kan het verstandiger zijn om het geld tijdelijk te sparen en na afloop van de rentevaste periode opnieuw te bekijken of extra aflossen zinvol is.

Is het nu verstandiger om je hypotheek af te lossen of te sparen? Daar kunnen wij je hier geen antwoord op geven, omdat het antwoord voor iedereen anders is. Neem alle voor- en nadelen goed door. Vervolgens kun je zelf een afweging maken, of je belasting- of hypotheekadviseur om raad vragen.

Je kunt er ook voor kiezen om te beleggen in plaats van te sparen of af te lossen. Deze optie is doorgaans risicovoller maar levert mogelijk een beter rendement op. Via Raisin beleg je in kant-en-klare beleggingsportefeuilles met indexfondsen en ETF's. 

Besluit je om (een gedeelte) van je vermogen op een spaarrekening te zetten? Via Raisin spaar je bij meer dan 50 partnerbanken in Europa tegen rentes tot 3,15% per jaar. Zo kun je bijvoorbeeld met onze deposito’s sparen voor de studie van je kinderen of een wereldreis. Onze vrij opneembare rekeningen zijn geschikt voor het geld dat je niet zo lang kunt missen en vrij opneembaar wil houden.