Inwestowanie w nieruchomości jako forma lokaty kapitału – możliwości i zagrożenia
Kluczowe wnioski
i zapewnić potencjalne zyski, ale zależy to od wielu czynników, takich jak lokalizacja, popyt i sytuacja gospodarcza. Warto pamiętać, że inwestycja ta wiąże się z pewnym ryzykiem.
Oznacza to, że inwestor może mieć problemy, aby szybko sprzedać mieszkanie czy grunt w korzystnej cenie.
Inwestor może zdecydować się m.in. na flipping, wynajem krótkoterminowy lub długoterminowy mieszkania, inwestycję w grunty czy nieruchomości komercyjne.
Wielu inwestorów dysponujących większym kapitałem (ponad 100 tys. zł) rozważa inwestowanie w nieruchomości z myślą o ochronie swoich oszczędności przed inflacją i osiągnięciu satysfakcjonujących potencjalnych zysków. Sprawdźmy, czy taka forma lokowania kapitału jest opłacalna, od czego zacząć i jak zwiększyć swoje szanse na uzyskanie wysokiego zwrotu z inwestycji.
Czy warto inwestować w nieruchomości? Zalety i wady tego rozwiązania
Zalety
Z inwestowaniem w nieruchomości wiąże się sporo zalet, które przemawiają za wyborem takiego sposobu pomnażania majątku. Przyjrzyjmy się najważniejszym z nich.
1. Fizyczna forma
Mieszkania, domy i działki to materialne aktywa, a nie jedynie cyfrowe zapisy czy papiery wartościowe – jak w przypadku inwestowania na giełdzie. Mogą nie tylko zapewniać duże potencjalne zyski w długim okresie, lecz także być użytkowane przez inwestora, np. do zaspokajania jego celów mieszkaniowych czy prowadzenia działalności gospodarczej lub rolnej.
2. Wzrost wartości w długim terminie
W wieloletniej perspektywie czasowej nieruchomości zwykle zyskują na wartości i pozwalają pokonać poziom inflacji, oczywiście to zależy od rynku i okresu inwestycyjnego. Istnieje jednak stosunkowo niskie ryzyko utraty całego zainwestowanego kapitału, a stopy zwrotu są stabilniejsze w porównaniu do akcji, obligacji, funduszy inwestycyjnych czy kryptowalut.
3. Duży wpływ inwestora na opłacalność inwestycji
Inwestor może na wiele sposobów wpływać na to, jaki uzyska zwrot z inwestycji. To od niego samego zależy m.in. wybór:
sposobu inwestowania w nieruchomości,
lokalizacji,
metrażu,
nabywców/najemców oraz warunków zawartych z nimi umów,
sposobu finansowania,
momentu wyjścia z inwestycji,
sposobu oraz częstotliwości remontów i modernizacji.
Wady
Przed rozpoczęciem inwestowania w nieruchomości warto być również świadomym pewnych wad i zagrożeń.
1. Wysoki próg wejścia
Aby zacząć inwestować w nieruchomości, trzeba dysponować sporym kapitałem lub mieć wysoką zdolność kredytową. Dodatkową barierą może być mała dostępność mieszkań lub gruntów na rynku.
2. Niska płynność inwestycji
Inwestor zamraża swoje środki finansowe na długi czas. W razie potrzeby trudno jest je szybko odzyskać, ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga czasochłonnych formalności. Aby w krótkim czasie znaleźć nowego nabywcę, zwykle trzeba również być otwartym na negocjacje ceny.
3. Dodatkowe opłaty zmniejszające rentowność inwestycji
Dodatkowe opłaty mogą znacznie obniżyć opłacalność inwestowania w nieruchomości. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego trzeba je ponieść m.in. za sporządzenie aktu notarialnego, prowizję dla biura nieruchomości czy wykończenie lokalu. Na rynku wtórnym spore koszty mogą wiązać się natomiast z remontem.
Inwestor w całym okresie inwestycji ponosi także stałe koszty utrzymania nieruchomości – związane m.in. z podatkami, ubezpieczeniem, remontami czy administracją.
4. Ryzyko niekorzystnych zmian prawnych
Inwestycja w mieszkania czy inne nieruchomości może z czasem stać się mniej atrakcyjna z powodu nałożenia na inwestorów nowych podatków, obowiązków czy ograniczeń – np. praw w stosunku do najemców.
Warto pamiętać, że przepisy dotyczące nieruchomości i prawa podatkowe mogą ulegać zmianom w czasie, dlatego inwestorzy powinni zasięgnąć porady prawnej lub skonsultować się z profesjonalistami z branży nieruchomości, aby być na bieżąco.
5. Negatywny wpływ sytuacji gospodarczej
Trudna sytuacja gospodarcza (np. kryzys finansowy i wzrost bezrobocia) może przyczynić się do spadku popytu na zakup i wynajem nieruchomości.
6. Ryzyko zmienności rynku
Ceny nieruchomości mogą ulegać wahaniom w zależności od koniunktury gospodarczej, polityki kredytowej banków czy zmian popytu.
Historyczne wzrosty wartości nieruchomości nie gwarantują podobnych wyników w przyszłości.
7. Ryzyko zniszczenia nieruchomości
Wartość mieszkania inwestycyjnego może znacznie spaść na skutek zniszczeń spowodowanych zalaniem, pożarem czy innymi zdarzeniami losowymi. Ryzyko to można ograniczyć dzięki wykupieniu polisy ubezpieczeniowej.
8. Niekorzystne zmiany w otoczeniu
W bezpośrednim otoczeniu mieszkania mogą powstać niekorzystne inwestycje, które będą uciążliwe dla mieszkańców i spowodują spadek wartości lokalu. Można do nich zaliczyć m.in. budowę drogi szybkiego ruchu, oczyszczalni ścieków czy wysypiska śmieci.
Czy ceny mieszkań zawsze rosną?
Wielu inwestorów wychodzi z mylnego założenia, że ceny nieruchomości wciąż rosną. Rzeczywiście tak było w ostatnich latach na rynku mieszkaniowym w Polsce, lecz w 2025 roku sytuacja się odwróciła i w niektórych miastach lokale zaczęły tracić na wartości.
Warto być więc przygotowanym na przejściowe spadki cen nieruchomości. Może tak się stać zwłaszcza wtedy, gdy utrzymanie popytu na wysokim poziomie przestaje być możliwe – np. z powodu pogorszenia zdolności kredytowej potencjalnych nabywców.
Jak zacząć inwestować na rynku nieruchomości?
Osoby, które chcą rozpocząć inwestowanie w nieruchomości, powinny pamiętać o przeprowadzeniu analizy potrzeb rynku, zwłaszcza pod kątem popytu i podaży.
Warto następnie zwrócić szczególną uwagę na:
Określenie grupy docelowej – mogą nią być np. studenci, młode małżeństwa z dziećmi, single, przedstawiciele biznesu czy seniorzy.
Wybór sposobu inwestowania w nieruchomości – np. najmu długoterminowego/krótkoterminowego, flippingu (w finansach termin ten odnosi się do nabywania aktywów po to, by w krótkim czasie sprzedać je drożej i osiągnąć zysk) czy inwestycji w lokal użytkowy.
Określenie lokalizacji – spory potencjał inwestycyjny mogą mieć zarówno nieruchomości w dużych miastach (np. blisko centrum, miejsc pracy i uczelni), jak i mniejszych miejscowościach (np. atrakcyjnych turystycznie).
Wyznaczenie celu i budżetu na inwestycję – warto zastanowić się, ile pieniędzy jesteśmy w stanie przeznaczyć na zakup i utrzymanie nieruchomości, a także oszacować satysfakcjonującą stopę zwrotu.
Wybór sposobu finansowania – np. w całości ze środków własnych lub przy pomocy kredytu hipotecznego.
Różne rodzaje nieruchomości – różne rodzaje ryzyka
Warto pamiętać, że poszczególne typy nieruchomości wiążą się z odmiennym profilem ryzyka. Inwestycje w grunty charakteryzują się niską płynnością, podczas gdy nieruchomości mieszkalne mogą wiązać się z ryzykiem pustostanów, a komercyjne – z zależnością od sytuacji gospodarczej. Zrozumienie tych różnic pozwala lepiej ocenić potencjał inwestycji i dopasować ją do własnej tolerancji ryzyka.
Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości
Istnieją różne formy inwestowania w nieruchomości. Poniższa tabela przedstawia ich najważniejsze zalety, a także związane z nimi wady i zagrożenia.
| Zalety | Wady i zagrożenia |
Wynajem długoterminowy mieszkania | Regularne potencjalne zyski | Trudna eksmisja problematycznych najemców |
Niewielkie zaangażowanie czasowe | Duże koszty związane z wyposażeniem mieszkania | |
Potencjalna wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomość | Możliwe zaległości w płatnościach czynszu | |
Możliwość budowania trwałych relacji z najemcami | Mniejsza rentowność w porównaniu do innych form inwestowania w nieruchomości | |
Niskie ryzyko dewastacji mieszkania i kradzieży wyposażenia | Ryzyko przejściowych pustostanów | |
Najem krótkoterminowy mieszkania | Wysoka rentowność inwestycji | Wysokie koszty utrzymania nieruchomości i nieregularne przychody |
Możliwość okresowego korzystania z nieruchomości przez właściciela | Czasochłonne i kosztowne zarządzanie inwestycją (np. przyjmowanie rezerwacji, obsługa gości, sprzątanie etc.) | |
Szansa wykorzystania potencjału turystycznego lokalizacji | Duże ryzyko pustostanów w związku z sezonowością | |
Wyższe dzienne stawki czynszu w porównaniu do najmu długoterminowego | Duże ryzyko dewastacji mieszkania i kradzieży wyposażenia | |
Inwestowanie w grunty | Niskie koszty utrzymania | Bardzo niska płynność inwestycji |
Stabilne stopy zwrotu w długim okresie | Ryzyko niekorzystnych zmian w lokalnych dokumentach planistycznych | |
Brak problemów z najemcami | Wysoki podatek od nieruchomości | |
Ograniczona podaż i duży popyt na działki budowlane | Trudność z uzyskaniem finansowania | |
Możliwość przekształcenia działki rolnej w budowlaną | Długi horyzont inwestycyjny | |
Flipping nieruchomości – inwestowanie z zamiarem szybkiej sprzedaży mieszkania | Możliwość zarabiania dzięki odnajdywaniu okazji inwestycyjnych na rynku wtórnym | Ryzyko związane z wyborem nierzetelnej firmy remontowej (np. niska jakość materiałów i opóźnienia w realizacji) |
Potencjał szybkiego i dużego zwrotu zainwestowanego kapitału | Duży próg wejścia | |
Możliwość wykorzystania własnych umiejętności i doświadczenia w celu zwiększenia wartości nieruchomości (np. remont lub home staging) | Spora czasochłonność związana z oceną potencjału nieruchomości i remontem | |
Duże ryzyko zakupu mieszkania w złym stanie i z ukrytymi wadami prawnymi | ||
Narażenie na stratę z powodu niskiej płynności inwestycji | ||
Nieruchomości komercyjne pod wynajem | Wyższa rentowność w porównaniu do lokali mieszkalnych | Wysoki próg wejścia |
Duży wybór rodzajów nieruchomości inwestycyjnych – np. lokale użytkowe, kwatery pracownicze, magazyny, biura, sklepy czy condohotele | Czasochłonna analiza rynku takich nieruchomości | |
Większa dbałość klienta biznesowego o stan nieruchomości | Długi czas zwrotu z inwestycji | |
Szybkie i wygodniejsze rozliczenia z klientem biznesowym | Duże ryzyko pustostanów w razie pogorszenia sytuacji gospodarczej czy lockdownów | |
Łatwiejsze egzekwowanie należności | Spore koszty utrzymania nieruchomości | |
Spora szansa na zawarcie umów długoterminowych | Konieczność adaptacji lokalu do specyficznych potrzeb klientów biznesowych | |
Możliwość zwiększenia dochodów dzięki świadczeniu dodatkowych usług dla klientów – np. sprzątania, prania, cateringu czy udostępniania sali konferencyjnej | Duże znaczenie lokalizacji – najlepiej w centrum miasta i w pobliżu stref przemysłowych | |
Podział mieszkania na pokoje pod wynajem | Możliwość generowania wyższych potencjalnych zysków niż w przypadku | Ryzyko konfliktów między najemcami |
Wynajmowania całego mieszkania | Konieczność częstych remontów i wymiany | |
Ograniczenie ryzyka pustostanów większa kontrola nad najemcami | Wyposażenia problem z zapewnieniem najemcom poczucia prywatności | |
Duży potencjał inwestycyjny w miastach akademickich | Konieczna znajomość przepisów prawnych dotyczących podziału mieszkania |
Inwestowanie w nieruchomości czy lokowanie pieniędzy w banku?
Inwestowanie w nieruchomości może więc być czasochłonne, kłopotliwe i narażać na różnego rodzaju ryzyko inwestycyjne. Znacznie prostszym sposobem pomnażania kapitału jest jego przechowywanie na depozytach bankowych – lokatach terminowych i kontach oszczędnościowych.
Lokowanie pieniędzy w banku jest bezpieczne, ponieważ środki do limitu 100 tys. euro podlegają ochronie w ramach systemu gwarantowanych depozytów. Obowiązuje on we wszystkich krajach UE, dlatego warto rozważyć wpłatę części kapitału do zagranicznych banków – np. za pośrednictwem platformy Raisin. Jest to dobry sposób, aby zdywersyfikować ryzyko związane ze spadkiem stóp procentowych czy osłabieniem polskiej waluty.
Lokaty terminowe
Korzystaj z konkurencyjnego, stałego oprocentowania. Minimalna kwota już od 1 zł. Lokaty od 1 miesiąca do 5 lat, objęte systemami gwarancji depozytów. Załóż lokatę online i zacznij oszczędzać bez ryzyka.
Elastyczne produkty oszczędnościowe
Zarabiaj bez ustalonego terminu i ze zmiennym oprocentowaniem. Swobodne wpłaty i wypłaty bez opłat. Wszystkie konta objęte są systemami gwarancji depozytów. Zacznij oszczędzać już dziś.
Ten artykuł nie stanowi porady inwestycyjnej, przed podjęciem decyzji skonsultuj się z doradcą finansowym.
Inwestowanie w nieruchomości – najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Czy warto inwestować w nieruchomości?
Osoby, które dysponują sporym kapitałem, mogą rozważyć inwestowanie w nieruchomości jako dobry sposób na dywersyfikację swojego portfela inwestycyjnego. Z takimi aktywami wiąże się wiele zalet, w tym namacalna forma, wzrost wartości w długiej perspektywie czy możliwość korzystania z nieruchomości przez właściciela.
Warto być jednocześnie świadomym pewnych wad i zagrożeń związanych z takim sposobem lokowania kapitału. Należą do nich m.in. niska płynność inwestycji, wysoki próg wejścia, a także przejściowe spadki wartości nieruchomości czy ryzyko pustostanów w przypadku najmu.
Jak inwestować w nieruchomości z małym kapitałem?
Jeśli inwestor nie ma wysokiego kapitału, może wziąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Aby kupić mieszkanie w ten sposób, trzeba mieć odpowiednio dużą zdolność kredytową, a także zapewnić wkład własny minimum 20%.
Jak wybrać atrakcyjną lokalizację do inwestowania w wynajem mieszkania?
Przede wszystkim warto w tym celu przeprowadzić dokładną analizę rynku nieruchomości. Pozwoli to pozyskać informacje dotyczące podaży i popytu w określonych grupach docelowych – np. wśród studentów, seniorów, pracowników czy rodzin z dziećmi.
Czy ceny mieszkań mogą spaść?
Tak – często się zdarza, że ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym przez pewien czas spadają. Może tak się stać w razie spadku zdolności kredytowej potencjalnych nabywców, np. po zaprzestaniu rządowych programów dopłat czy z powodu załamania sytuacji gospodarczej i wzrostu bezrobocia.
Źródła:
https://archiwum.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=17838 [dostęp 23.10.2025]
https://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/9725528,mieszkanie-pod-inwestycje-w-2025-roku-dalej-sie-oplaca-ale-lepiej-sz.html [dostęp 23.10.2025]
https://www.sii.org.pl/10778/aktualnosci/felietony/dywersyfikacja-oszczednosci-czyli-dla-kogo-inwestycje-w-nieruchomosci.html [dostęp 23.10.2025]
https://www.bankier.pl/smart/inwestowanie-w-nieruchomosci-na-wynajem-przy-pomocy-kredytu [dostęp 23.10.2025]
https://comparic.pl/inwestowanie-w-dzialki-i-grunty-jak-inwestowac-w-wieksze-nieruchomosci/ [dostęp 23.10.2025]
https://www.portalsamorzadowy.pl/gospodarka-komunalna/zaskakujacy-zwrot-na-rynku-mieszkan-takiej-sytuacji-nie-bylo-od-miesiecy,634966.html [dostęp 23.10.2025]