Immobilien: Grundlagen, Definition und Bedeutung

Der Begriff Immobilie leitet sich vom lateinischen im-mobilis ab und bedeutet wörtlich „unbeweglich". Immobilien sind Grundstücke und alle dauerhaft damit verbundenen Bauwerke, also Häuser, Wohnungen, Gewerbe- und Sonderimmobilien. Sie lassen sich je nach Nutzung in verschiedene Kategorien unterteilen, darunter Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke. Im österreichischen Sprachgebrauch ist auch der Begriff „Realitäten” gebräuchlich.

Rechtlich wird die Immobilie über Grund und Boden definiert: Gebäude gelten als wesentliche Bestandteile des Grundstücks, nicht als eigenständige Rechtsobjekte. Eigentum an einer Immobilie entsteht erst mit der Eintragung ins Grundbuch.

Immobilien erfüllen vielfältige Funktionen und sind für viele Menschen in Österreich weit mehr als ein Dach über dem Kopf: Sie ermöglichen eine langfristige Altersvorsorge und schaffen wirtschaftliche Strukturen. Ihr Einfluss zeigt sich in vielen Bereichen des täglichen Lebens und der Volkswirtschaft:

Immobilien zur Altersvorsorge und Vermögensaufbau

• Die Vermietung von Immobilien ermöglicht laufende Einnahmen aus Mietzahlungen und das Potenzial für passives Einkommen.

• Wer im Eigenheim wohnt, spart langfristig Mietkosten und kann gleichzeitig Vermögen aufbauen. 

• Als Sachwert bieten Immobilien einen relativen Schutz vor Inflation: Während Geldwerte an Kaufkraft verlieren können, behalten gut gelegene Immobilien ihren realen Wert tendenziell.

• Im Jahr 2025 stieg die Wertentwicklung für Immobilien in Österreich im Schnitt um 2,1 %, wobei Wien mit einem Plus von 2,9 % eine besonders starke Dynamik zeigt.

Immobilien als Wohn- und Lebensraum

• Wohnimmobilien ermöglichen das Leben in einem privaten, geschützten Raum und erfüllen das grundlegende Bedürfnis nach Wohnraum.

• Gewerbeimmobilien wie Büros, Verkaufsflächen und Produktionsstätten bilden die Grundlage für wirtschaftliche Aktivitäten in vielen Branchen.

• Durch den Bau und die Bereitstellung von Wohnungen, Häusern und Grundstücken unterstützt die Branche die Entwicklung von Städten, Bezirken und Gemeinden.

Wirtschaftliche Bedeutung

• Mit einem Anteil von knapp 10 Prozent an der österreichischen Bruttowertschöpfung zählt das Grundstücks- und Wohnungswesen zu den bedeutendsten Wirtschaftssektoren des Landes (Statistik Austria, 2023). 

• Einnahmen durch Miete und Wertsteigerungspotenzial machen Immobilien für viele Unternehmen sowie für Anlegerinnen und Anleger attraktiv.

• Die langfristige Nutzung und der anhaltende Bedarf an Wohn- und Arbeitsräumen sorgen für Vertrauen in die Immobilie als Anlageform.

• Immobilien gehören zur größten realen Anlageklasse und machen einen erheblichen Anteil an der nationalen Wertschöpfung aus.

Zu den Wohnimmobilien zählen alle Objekte, die dem dauerhaften Wohnen dienen. Dazu gehören Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser ebenso wie Eigentumswohnungen in verschiedenen Ausführungen. Sonderformen sind Garçonnière (ein kleines Einzimmer-Apartment) sowie Maisonette-Wohnungen, Dachgeschosswohnungen und Lofts. Viele dieser Objekte eignen sich neben der Eigennutzung zur Vermietung, besonders in städtischen Lagen wie Wien, Graz oder Salzburg. 

Relevant ist dabei das Mietrechtsgesetz (MRG), das in Österreich wesentliche Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter regelt. Für Eigentumswohnungen gilt zusätzlich das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das die Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer sowie die Verwaltung der Gesamtanlage regelt.

Gewerbeimmobilien werden für wirtschaftliche Zwecke genutzt. Sie umfassen Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Gastronomiebetriebe, Hotels sowie Industrie- und Logistikimmobilien. Unternehmen mieten oder kaufen diese Art von Objekten häufig, um sie gezielt in ihre Immobilienstrategie einzubinden.

Gewerbeimmobilien unterscheiden sich stark in ihrer Nutzung und Lage: Büroflächen sind besonders in größeren Städten wie Wien gefragt, während sich Industrieanlagen häufiger am Rand von Ballungszentren befinden. Für Investoren unterscheiden sich Gewerbeimmobilien von Wohnimmobilien vor allem durch längere Mietvertragslaufzeiten und andere rechtliche Rahmenbedingungen: Sie fallen in der Regel nicht unter das MRG, sondern unter das allgemeine Zivilrecht.

Sonderimmobilien erfüllen spezielle Funktionen und weisen besondere bauliche oder rechtliche Merkmale auf. In Österreich sind besonders relevant:

• Zinshäuser: Mehrparteienhäuser, die als Gesamtobjekt gekauft und vermietet werden. In Wien gilt der Zinshaus-Markt als eigene Anlageklasse.

• Pflegeimmobilien: Pflegeheime und betreute Wohnanlagen gewinnen als Investment an Bedeutung, bedingt durch die demografische Entwicklung in Österreich.

• Ferienimmobilien: Besonders in Tirol, Salzburg und der Steiermark sind touristisch genutzte Objekte gefragt. Zu beachten sind bundeslandspezifische Regelungen zu Zweit- und Freizeitwohnsitzen.

• Bildungs- und Sozialimmobilien: Schulen, Kindergärten und medizinische Einrichtungen zählen ebenfalls zu den Sonderimmobilien und werden häufig von der öffentlichen Hand oder gemeinnützigen Trägern betrieben.

Grundstücke und Liegenschaften bilden die Grundlage jeder Immobilie. Ein Grundstück bezeichnet ein klar abgegrenztes Stück Land, das im Grundbuch erfasst ist – unabhängig davon, ob es bebaut ist. Eine Liegenschaft umfasst das Grundstück gemeinsam mit den darauf errichteten Gebäuden oder fest verbundenen Objekten. Grundstücke können als langfristige Investition dienen oder für künftige Bauprojekte vorgesehen sein.

Je nach Lage, Größe und Widmung unterscheiden sich Nutzungsmöglichkeiten und Wertentwicklung deutlich. Bauträger erwerben häufig Grundstücke, um darauf neue Wohn- oder Gewerbeprojekte zu realisieren. Wer in unbebautes Land investiert, benötigt ein Verständnis der Rahmenbedingungen sowie Vertrauen in die Entwicklungsperspektiven des Standorts. Beim Kauf eines Grundstücks in Österreich fällt grundsätzlich die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises an.

Der Immobilienmarkt in Österreich befand sich 2025 in einer Phase der Erholung. Nach rückläufigen Preisen und stagnierendem Neubau kehrt wieder mehr Bewegung ein.Vor allem bei gebrauchten Objekten steigt das Interesse. Mit der Stabilisierung wächst das Vertrauen von Käuferinnen und Käufern sowie von Investorinnen und Investoren in die weitere Entwicklung. Die folgende Übersicht zeigt die Entwicklungen (Stand 05.2026):

• Preisentwicklung: Nach teils deutlichen Rückgängen in den Jahren 2023 und 2024 stiegen die Preise für gebrauchte Objekte in einigen Regionen wieder leicht an. Neubauten waren weiterhin durch hohe Baukosten herausgefordert.

• Nachfrage: Mietwohnungen blieben stark gefragt, insbesondere in städtischen Lagen wie Wien. Die hohe Nachfrage traf auf ein begrenztes Angebot, was die Preise stiegen ließ.

• Regionale Unterschiede: In Wien blieb die Preisdynamik hoch, besonders im Bereich Mietwohnungen. Regionen wie das Burgenland oder Tirol verzeichneten ebenfalls eine wachsende Nachfrage.

• Prognose: In ganz Österreich dürfte Wohneigentum 2026 laut aktuellen Studien erneut teurer werden. Expertinnen und Experten gehen von einem moderate Anstieg von rund 2,5 % bis 3 %. Besonders bei gebrauchten Objekten in städtischen Lagen sorgt das begrenzte Angebot für Preisstabilität.

Mehr dazu lesen Sie im ausführlichen Überblick: Immobilienmarkt in Österreich

Der Kauf einer Immobilie erfordert in der Regel einen hohen Eigenkapitalanteil. Als Richtwert gilt: Mindestens 20 % des Kaufpreises sollten aus eigenen Mitteln stammen, dazu kommen Nebenkosten von rund 10 %, unter anderem für Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %) und Notarkosten. Bei einer Wohnung mit einem Kaufpreis von 250.000 € bedeutet das: rund 75.000 €, die vor dem Kauf verfügbar sein sollten.

Fehlt ausreichend Kapital oder liegt der Immobilienkauf noch in der Zukunft, besteht die Möglichkeit, mit passenden Sparprodukten gezielt darauf hinzuarbeiten. Festgeld und Tagesgeld können dabei risikoarme Möglichkeiten zur Verwahrung und zum Aufbau von Vermögen sein.

Tagesgeld ist eine Anlageform mit variablem Zins täglicher Verfügbarkeit. Für Sparerinnen und Sparer, die Kapital vorübergehend parken möchten – etwa als Notgroschen oder als Rücklage für spätere Investitionen wie den Kauf einer Immobilie – kann Tagesgeld eine flexible Lösung sein. Im Vergleich zum klassischen Girokonto lässt sich das Geld auf einem Tagesgeldkonto besser erhalten und bleibt dennoch jederzeit zugänglich.

Festgeld ist eine Geldanlage mit fester Laufzeit und festem Zinssatz. Wenn Sie Eigenkapital für den Immobilienkauf sparen oder bereits vorhandenes Kapital anlegen möchten, können Sie von Festgeld profitieren. Die feste Verzinsung und die klare Laufzeit sorgen für Planbarkeit beim Vermögensaufbau.

Kommt der Erwerb einer Immobilie derzeit weniger infrage, eignet sich Festgeld möglicherweise als risikoarme Alternative. Die EU-weit harmonisierte Einlagensicherung sichert Einlagen bis zu 100.000 € je Person und Bank ab. Bei Raisin liegt der höchste Zinssatz für Festgeld derzeit bei 3,17 % p. a.