In Immobilien investieren: Chancen, Risiken und Strategien für Österreich

Ein Investment in Immobilien – in Österreich traditionell als „Betongold“ bezeichnet – ist eine bewährte Option, um langfristig Vermögen aufzubauen und sich gegen Inflation abzusichern. Als stabiler Sachwert bieten Immobilien die Chance auf kontinuierliche Wertsteigerungen und krisensichere Erträge. Wie man diesen Markt für sich nutzt, hängt dabei ganz vom verfügbaren Budget und dem gewünschten Zeitaufwand ab.

Wer in Immobilien investieren möchte, hat die Wahl zwischen einem direkten Immobilienkauf oder einem indirekten Investment über Fonds oder börsengehandelte Produkte. Beide Wege nutzen den Immobilienmarkt, passen sich aber völlig unterschiedlich an das Budget und den gewünschten Zeitaufwand der Anlegerin beziehungsweise des Anlegers an:

Direkte Immobilien gelten als Sachwerte, die unabhängig von täglichen Schwankungen an den Aktienmärkten bestehen, jedoch höhere Eigenmittel benötigen. Neben potenziellen Wertsteigerungen können laufende Mieteinnahmen einen regelmäßigen, planbaren Cashflow ermöglichen. Zudem haben Immobilieninvestitionen das Potenzial, den realen Wert des investierten Kapitals langfristig vor den Kaufkraftverlusten durch Inflation abzusichern, da Mietverträge in Österreich in der Regel über den Verbraucherpreisindex (VPI) indexiert werden. In Österreich stehen meist folgende Strategien im Fokus:

• Eigennutzung: Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zur Selbstnutzung, um mietfrei zu wohnen und durch Tilgung des Kredits langfristig Vermögen aufzubauen. 

• Vermietung (Vorsorgewohnung): Ein Objekt wird explizit erworben, um durch Mieteinnahmen laufende Erträge zu erzielen. In Österreich wird dies häufig über eine Fremdfinanzierung umgesetzt, da die Fremdkapitalzinsen steuerlich als Werbungskosten absetzbar sind. Zu beachten ist hierbei jedoch die strikte österreichische Liebhabereiverordnung (LVO): Das Investment muss innerhalb eines absehbaren Zeitraums (20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Vermietung beziehungsweise maximal 23 Jahre ab dem Jahr des ersten Aufwands) einen steuerlichen Gesamtüberschuss erwirtschaften, um steuerlich als Einkunftsquelle anerkannt zu werden. 

• „Fix & Flip“: Der Kauf sanierungsbedürftiger Objekte, gefolgt von einer Renovierung und dem zeitnahen, gewinnbringenden Weiterverkauf. Dieser Ansatz erfordert tiefe Marktkenntnis und handwerkliches/organisatorisches Know-how. 

Indirekte Immobilieninvestments bieten die Möglichkeit, sich am Immobilienmarkt zu beteiligen, ohne selbst eine Immobilie zu kaufen. Besonders bei geringerem Kapitaleinsatz und dem Wunsch nach Streuung kann diese Form des Investments in Betracht gezogen werden. Zu den gängigen indirekten Anlageformen zählen unter anderem folgende Varianten:

• Immobilienfonds: Anlegerinnen und Anleger beteiligen sich an einem professionell verwalteten Portfolio aus Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Der Einstieg ist mit geringen Beträgen möglich und bietet eine breite Risikostreuung. 
• Immobilien-ETFs und REITs: Diese börsengehandelten Produkte bilden die Wertentwicklung eines Index von Immobilienaktien ab. Da es in Österreich kein eigenes REIT-Gesetz (Real Estate Investment Trusts) wie in Deutschland oder den USA gibt, investieren heimische Anlegerinnen und Anleger hier meist in globale REITs oder in börsennotierte österreichische Immobilien-Aktiengesellschaften.
• Crowdinvesting und digitale Plattformen: Über spezialisierte Online-Marktplätze können sich Anleger bereits ab kleinen Summen (oft ab 100 Euro) an konkreten österreichischen Bauprojekten beteiligen. Diese Form ist meist projektbezogen, zeitlich begrenzt und bietet hohe Zinsen, trägt jedoch durch die Rechtsform des Nachrangdarlehens ein erhöhtes Risiko.

Je nachdem, ob Sie sich für den direkten Kauf einer Immobilie oder für ein indirektes Investment (über Fonds, ETFs oder Plattformen) entscheiden, ergeben sich unterschiedliche Chancen und Risiken. 

Nach den volatilen Jahren und dem deutlichen Markteinbruch ab 2022 zeigt der österreichische Immobilienmarkt im Jahr 2026 deutliche Zeichen einer Stabilisierung und selektiven Erholung.

• Zinsumfeld & EZB: Die schrittweisen Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) haben die Zinsen für Immobilienkredite in Österreich wieder auf ein moderates und planbares Niveau einpendeln lassen. Das belebt die Nachfrage sowohl bei Eigennutzerinnen und Eigennutzern als auch bei Investoren.

• Preisentwicklung: In den urbanen Zentren (vor allem Wien, Innsbruck und Salzburg) ziehen die Preise für Neubau- und gut sanierte Bestandswohnungen im Jahr 2026 wieder leicht an (Prognose: durchschnittlich +1,5 % bis +2,5 %  im Jahresverlauf). In ländlichen Regionen oder bei Immobilien mit schlechter Energieeffizienz (sanierungsbedürftig) stagnieren die Preise hingegen oder geben leicht nach.

• Mietmarkt-Druck: Da der Neubau aufgrund gestiegener Baukosten in den Vorjahren temporär eingebrochen war, trifft eine hohe Nachfrage auf ein verknapptes Mietwohnungsangebot. Dies sorgt für stabile Renditechancen bei Vorsorgewohnungen.

Ein Immobilieninvestment setzt in der Regel eine durchdachte Finanzierung voraus. Neben einem bestimmten Anteil an Eigenkapital spielt das aktuelle Zinsumfeld ebenfalls eine große Rolle für die Kreditkonditionen. Die folgenden Optionen zeigen, wie sich ein Immobilieninvestment in der Praxis finanzieren lässt:

• Immobilienkredit: Die gängigste Finanzierungsform ist ein klassischer Bankkredit, der durch die Immobilie selbst abgesichert wird. Diese Kredite bieten meist langfristige Zinsbindungen und planbare Konditionen. Seit dem Auslaufen der strengen gesetzlichen KIM-Verordnung (KIM-V) Mitte 2025 orientieren sich Österreichs Banken bei der Vergabe an den qualitativen Richtwerten des Wohnimmobilienkredit-Rundschreibens (WIK-Rundschreiben) der Finanzmarktaufsicht (FMA).

• Finanzierung mit hoher Beleihungsquote: Während eine vollständige Übernahme des Kaufpreises inklusive aller Kaufnebenkosten (Vollfinanzierung) von den Aufsichtsbehörden als hochriskant eingestuft wird und für private Retail-Anleger in der Praxis kaum darstellbar ist, bieten Banken bei exzellenter Bonität oder zusätzlichen Realsicherheiten (zum Beispiel einer weiteren unbelasteten Immobilie) im Einzelfall flexiblere Beleihungsgrenzen an, die über den Standard-Richtwert hinausgehen.

Der Kauf einer Immobilie setzt in vielen Fällen einen hohen Eigenkapitalanteil voraus. Wenn Sie noch Kapital ansparen oder vorhandenes Vermögen vorübergehend parken möchten, haben Sie die Chance, auf Sparprodukte wie Tagesgeld und Festgeld zurückzugreifen. Diese Formen der Geldanlage bieten eine flexible oder planbare Möglichkeit, finanzielle Mittel risikoarm aufzubewahren – zum Beispiel bis zur Investition in eine Immobilie.

Tagesgeld eignet sich, wenn Kapital kurzfristig verfügbar bleiben soll – etwa als Notgroschen neben den Rücklagen für das Immobilieninvestment. Das Geld ist variabel verzinst bleibt jederzeit abrufbar. Tagesgeld unterliegt der EU-weit harmonisierten Einlagensicherung und ist bis zu 100.000 € je Person und Bank abgesichert. Derzeit liegt der höchste Zinssatz für Tagesgeld bei Raisin bei 2,05 % p. a.

Wer angespartes Geld gezielt für den Immobilienkauf zurücklegen möchte, kann Festgeld mit festen Zinsen und klarer Laufzeit nutzen. Festgeld eignet sich als Möglichkeit, um Kapital über einen festen Zeitraum risikoarm zu parken und dabei von einem festen Zinssatz zu profitieren. Einlagen sind ebenfalls bis zu 100.000 € je Person und Bank durch die EU-weit harmonisierte Einlagensicherung abgesichert. Bei Raisin liegt der höchste Zinssatz für Festgeld derzeit bei 3,17 % p. a.

Hinweis: Die Inhalte auf dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche Beratung dar. Für detaillierte Informationen oder zur individuellen Klärung steuerrechtlicher Fragen empfehlen wir die Hinzuziehung eines Steuerberaters oder einer anderen befähigten Person.