Belasting tweede huis (box 3) in 2025: hoe zit dat?

1. De WOZ-waarde (buitenlandse tweede woning: vrije verkoopwaarde) van de tweede woning
2. Een mogelijke onderliggende schuld die je hebt afgesloten voor de woning

In box 3 betaal je een vermogensrendementsheffing, ook wel vermogensbelasting, box 3-belasting of spaartaks genoemd.

 Bij het vaststellen van deze heffing gaat de Belastingdienst uit van een fictief (forfaitair) rendement. Zolang je tweede huis in box 3 valt, maakt het dus niet uit hoeveel je woning daadwerkelijk oplevert. En ook niet of je het verhuurt en hoeveel huur je daarmee binnenhaalt.

Onder het nieuwe overbruggingsstelsel, dat vanaf fiscaal jaar 2022 tot ten minste 2028 van kracht is, blijft het fictieve rendement van kracht. Nieuw is wel dat de fictieve verdeling van vermogen, tussen een beleggingsdeel en een spaardeel, opgeheven wordt. In plaats daarvan gaat de Belastingdienst nu kijken naar het daadwerkelijke vermogen in het beleggingsdeel en het spaardeel. Een tweede huis wordt vanwege de veronderstelde waardevermeerdering gezien als een belegging.

Verhuur je een tweede woning? Dan levert dit verder geen ingewikkelde situatie op voor de belasting. Omdat je verhuurde, tweede woning als vermogen in box 3 valt, hoef je de inkomsten uit verhuur (de huuropbrengsten) niet op te geven. Je betaalt immers belasting over een aangenomen rendement – de daadwerkelijke opbrengst is niet relevant.

Hier zijn wel voorwaarden aan gesteld. Zodra je een tweede woning verhuurt op de korte termijn én hiernaast diensten levert, kan het dat de verhuur gezien wordt als inkomsten. Dit is vooral het geval als je een Bed & Breakfast runt of je huis verhuurt via Airbnb en bijvoorbeeld ook schoonmaakt, beddengoed verschoont enz.

Zodra de verhuur van je tweede woning aangemerkt wordt als een commerciële dienst, moet je 70% van de inkomsten meenemen in box 1 van je belastingaangifte. Dit kan flink oplopen.

Ook bij het verhuren van je eigen huis (dat niet te koop staat) moet je 70% van de inkomsten opgeven in box 1. Je mag immers ook de hypotheekrente in deze box aftrekken.

Heb je een tweede woning in het buitenland gekocht, bijvoorbeeld een tweede huis in Spanje? Dan moet je dit opgeven als vermogen in box 3. Omdat de woning in het buitenland staat, geldt in principe een vrijstelling voor je vakantiehuis of recreatiewoning in de belastingaangifte. Mits je ook in beginsel inkomstenbelasting moet betalen in het desbetreffende land. Nederland heeft met vele landen afspraken om dubbele belasting te voorkomen.

Huurwaardeforfait bij een tweede woning

De hypotheekrenteaftrek in Nederland is een fiscale regeling die toelaat dat de rente die je betaalt voor de hypotheek van je hoofdverblijf aftrekbaar is van je belastbaar inkomen in box 1. Dit verlaagt het inkomen waarover je belasting betaalt, waardoor je minder inkomstenbelasting verschuldigd bent.

Bij twee huizen werkt het als volgt:

1. Hoofdverblijf (Eerste woning): De hypotheekrente voor de woning die als hoofdverblijf dient, is aftrekbaar. Dit is de woning waar je woont en die als zodanig bij de gemeente is geregistreerd.
2. Tweede woning: Voor een tweede woning geldt de hypotheekrenteaftrek niet. Een tweede woning wordt gezien als een belegging of vermogensbestanddeel en valt onder box 3. In box 3 betaal je belasting over een forfaitair rendement op je vermogen, dat bestaat uit de waarde van je bezittingen minus eventuele schulden, zoals een hypotheek voor de tweede woning. De rente van een hypotheek voor een tweede woning is dus niet aftrekbaar, maar de schuld mag wel worden afgetrokken van de bezittingen in box 3, waardoor het belastbare vermogen lager uitvalt.

Het is belangrijk te vermelden dat er specifieke regels en uitzonderingen kunnen zijn, bijvoorbeeld als de tweede woning tijdelijk als hoofdverblijf dient of als deze verhuurd wordt en je tijdelijk dubbele hypotheeklasten hebt. Voor de exacte toepassing van de regels en om te bepalen hoe dit in een specifieke situatie werkt, kan het raadzaam zijn om een belastingadviseur te raadplegen.

1. Wereldinkomen opgave: Als Nederlands belastingplichtige dien je jouw wereldinkomen op te geven, waaronder ook de huurinkomsten uit buitenlands onroerend goed.
2. Box 3 vermogen: In de regel valt buitenlands onroerend goed in box 3, waarbij het gaat om de waarde van de woning in het economische verkeer. De schuld die is aangegaan om het buitenlands onroerend goed aan te schaffen mag hier van afgetrokken worden.
3. Vrijstelling dubbele belasting: Onder een belastingverdrag kan Nederland een vrijstelling geven voor het buitenlands onroerend goed om dubbele belasting te voorkomen. De inkomsten worden dan wel meegenomen in de berekening van het progressieve tarief (de zogenaamde 'progressievoorbehoud') in box 1, maar je betaalt hierover in Nederland geen belasting.
4. Belasting in het buitenland: Meestal heft het land waar het onroerend goed zich bevindt de belasting op de huurinkomsten. Je moet daar lokale belastingaangifte doen en de verschuldigde belasting betalen.
5. Belastingverdragen: Elk belastingverdrag dat Nederland heeft gesloten met andere landen kan andere bepalingen bevatten. Deze verdragen zijn bepalend voor welk land het recht heeft om belasting te heffen en hoe dubbele belasting wordt vermeden.