Belasting tweede huis (box 3) in 2026: hoe zit dat?

• De WOZ-waarde (in het geval van een buitenlandse tweede woning wordt de vrije verkoopwaarde gehanteerd) van de tweede woning
• Een mogelijke schuld die je bent aangegaan om de woning te bekostigen, bijvoorbeeld een verhuurhypotheek of opgenomen overwaarde

De peildatum voor box 3 is 1 januari van het jaar waarover je aangifte doet. Als je in 2027 aangifte doet over fiscaal jaar 2026, wordt er bijvoorbeeld gekeken naar de waarde van je spaargeld en beleggingen op 1 januari 2026. 
Maar let op: voor een tweede huis is de peildatum in feite 1 januari van het jaar vóór het jaar van de aangifte. Je geeft de WOZ-beschikking van 2026 op, waarbij gekeken wordt naar de waardepeildatum 1 januari 2025.

In box 3 betaal je een vermogensrendementsheffing, ook wel vermogensbelasting, box 3-belasting of spaartaks genoemd.

Bij het vaststellen van deze heffing gaat de Belastingdienst uit van een fictief (forfaitair) rendement. Zolang je tweede huis in box 3 valt, maakt het dus niet uit hoeveel je woning daadwerkelijk oplevert. En ook niet of je het verhuurt en hoeveel huur je daarmee binnenhaalt.

Dit blijft zo tot minstens 2027. Vanaf 2028 wil de overheid vermogen belasten op basis van het werkelijke rendement. Dan moet je dus je verhuuropbrengsten opgeven en daar belasting over betalen. Ook de jaarlijkse waardestijging van een tweede woning wordt dan belast.

Verhuur je een tweede woning? Dan hoef je op dit moment (nog) geen belasting te betalen over de daadwerkelijk gerealiseerde huurinkomsten.

Omdat je verhuurde, tweede woning als vermogen in box 3 valt, hoef je de huuropbrengsten niet op te geven. Je betaalt immers belasting over een fictief rendement, de daadwerkelijke opbrengst is niet relevant.

Hier zijn wel voorwaarden aan gesteld. Zodra je een tweede woning verhuurt op de korte termijn én hiernaast diensten levert, kan het dat de verhuur gezien wordt als inkomsten. Dit is vooral het geval als je een Bed & Breakfast runt of je huis verhuurt via Airbnb en bijvoorbeeld ook schoonmaakt, beddengoed verschoont enz.

Zodra de verhuur van je tweede woning aangemerkt wordt als een commerciële dienst, moet je 70% van de inkomsten meenemen in box 1 van je belastingaangifte. Dit kan flink oplopen.

Ook bij het verhuren van je eigen huis (dat niet te koop staat) moet je 70% van de inkomsten opgeven in box 1. Je mag immers ook de hypotheekrente in deze box aftrekken.

Heb je een tweede woning in het buitenland gekocht, bijvoorbeeld een tweede huis in Spanje? Dan moet je dit opgeven als vermogen in box 3. 

Omdat de woning in het buitenland staat, geldt in principe een vrijstelling voor je vakantiehuis of recreatiewoning in de belastingaangifte, mits je ook in beginsel inkomstenbelasting moet betalen in het desbetreffende land. 

Nederland heeft met vele landen afspraken om dubbele belasting te voorkomen.

Wil je een tweede huis verkopen? In Nederland is de belasting op de winst van een tweede woning een relevant onderwerp voor huiseigenaren die overwegen hun tweede woning te verkopen. Deze winst, ook bekend als de 'kapitaalwinst', wordt tot minstens 2028 niet direct belast. Echter, zodra een woning wordt verkocht met winst, kan deze winst indirect belast worden door de vermogensrendementsheffing in box 3 van de inkomstenbelasting. 

Bij de verkoop van een tweede woning is het cruciaal om de bijleenregeling in acht te nemen. Als de woning meer oplevert dan de oorspronkelijke aankoopprijs plus verbeteringskosten, wordt dit beschouwd als overwaarde. Indien je binnen drie jaar na de verkoop een andere woning koopt, dien je deze overwaarde in te zetten voor de aankoop van de nieuwe woning om maximale hypotheekrenteaftrek te behouden.

De hypotheekrenteaftrek in Nederland is een fiscale regeling die toelaat dat de rente die je betaalt voor de hypotheek van je hoofdverblijf aftrekbaar is van je belastbaar inkomen in box 1. Dit verlaagt het inkomen waarover je belasting betaalt, waardoor je minder inkomstenbelasting verschuldigd bent.

Bij twee huizen werkt het als volgt:

• Hoofdverblijf (Eerste woning): De hypotheekrente voor de woning die als hoofdverblijf dient, is aftrekbaar. Dit is de woning waar je woont en die als zodanig bij de gemeente is geregistreerd.
• Tweede woning: Voor een tweede woning geldt de hypotheekrenteaftrek niet. Een tweede woning wordt gezien als een belegging of vermogensbestanddeel en valt onder box 3. In box 3 betaal je belasting over een forfaitair rendement op je vermogen, dat bestaat uit de waarde van je bezittingen minus eventuele schulden, zoals een hypotheek voor de tweede woning. De rente van een hypotheek voor een tweede woning is dus niet aftrekbaar, maar de schuld mag wel worden afgetrokken van de bezittingen in box 3, waardoor het belastbare vermogen lager uitvalt.

Het is belangrijk te vermelden dat er specifieke regels en uitzonderingen kunnen zijn, bijvoorbeeld als de tweede woning tijdelijk als hoofdverblijf dient of als deze verhuurd wordt en je tijdelijk dubbele hypotheeklasten hebt. Voor de exacte toepassing van de regels en om te bepalen hoe dit in een specifieke situatie werkt, kan het raadzaam zijn om een belastingadviseur te raadplegen.

• Wereldinkomen opgave: Als Nederlands belastingplichtige dien je jouw wereldinkomen op te geven, waaronder ook de huurinkomsten uit buitenlands onroerend goed.
• Box 3 vermogen: In de regel valt buitenlands onroerend goed in box 3, waarbij het gaat om de waarde van de woning in het economische verkeer. De schuld die is aangegaan om het buitenlands onroerend goed aan te schaffen mag hier van afgetrokken worden.
• Vrijstelling dubbele belasting: Onder een belastingverdrag kan Nederland een vrijstelling geven voor het buitenlands onroerend goed om dubbele belasting te voorkomen. De inkomsten worden dan wel meegenomen in de berekening van het progressieve tarief (de zogenaamde 'progressievoorbehoud') in box 1, maar je betaalt hierover in Nederland geen belasting.
• Belasting in het buitenland: Meestal heft het land waar het onroerend goed zich bevindt de belasting op de huurinkomsten. Je moet daar lokale belastingaangifte doen en de verschuldigde belasting betalen.
• Belastingverdragen: Elk belastingverdrag dat Nederland heeft gesloten met andere landen kan andere bepalingen bevatten. Deze verdragen zijn bepalend voor welk land het recht heeft om belasting te heffen en hoe dubbele belasting wordt vermeden.