Belasting tweede huis (box 3) in 2026 en 2027: hoe zit dat?

• De WOZ-waarde van de tweede woning. Let op: er wordt gekeken naar de WOZ-waarde van het jaar vóór de aangifte. Als je in 2027 aangifte doet over fiscaal jaar 2026, wordt er dus gekeken naar de WOZ-waarde van de tweede woning op 1 januari 2025.
• Een mogelijke schuld die je bent aangegaan om de woning te bekostigen, bijvoorbeeld een verhuurhypotheek of opgenomen overwaarde

De WOZ-waarde van je tweede woning tel je op bij je spaargeld, beleggingen en overige bezittingen in box 3. Als je een woning in het buitenland hebt gekocht, geef je doorgaans de 'vrije verkoopwaarde' (marktwaarde in onbewoonde staat) van de woning op. 

Van het totaalbedrag worden je schulden in box 3 (minus de schuldendrempel) en het vrijstellingsbedrag (heffingsvrij vermogen) afgetrokken.

In box 3 betaal je een vermogensrendementsheffing (ook wel vermogensbelasting genoemd).

Bij het vaststellen van deze heffing gaat de Belastingdienst in 2026 en 2027 nog uit van een fictief (forfaitair) rendement. Zolang je tweede huis in box 3 valt, maakt het dus niet uit hoeveel je woning daadwerkelijk oplevert. En ook niet of je het verhuurt en hoeveel huur je daarmee binnenhaalt.

Vanaf 2028 wil de overheid vermogen belasten op basis van het werkelijke rendement en moet je dus je verhuuropbrengsten opgeven en daar belasting over betalen. 

Over de jaarlijkse waardestijging van een tweede woning hoef je waarschijnlijk nog geen belasting te betalen, maar je betaalt pas belasting over de opbrengst van je tweede woning bij verkoop.

Verhuur je een tweede woning? Dan hoef je op dit moment (nog) geen belasting te betalen over de daadwerkelijk gerealiseerde huurinkomsten. Je betaalt immers belasting over een fictief rendement, de daadwerkelijke opbrengst is niet relevant.

Hier zijn wel voorwaarden aan gesteld. Zodra je een tweede woning verhuurt op de korte termijn én hiernaast diensten levert, kan het dat de verhuur gezien wordt als inkomsten. Zodra je méér doet dan alleen de woning verhuren (bijvoorbeeld zelf ontbijt serveren, linnengoed wassen, of heel actief dagelijks huurders werven/begeleiden), ziet de Belastingdienst dit als een commerciële dienst of "resultaat uit overige werkzaamheden".

In dit geval moet je dan de volledige netto-opbrengst (100% van de huur minus de gemaakte kosten) opgeven in box 1.

Als je de woning waar je zelf woont tijdelijk verhuurt (bijvoorbeeld via Airbnb tijdens je vakantie), dan blijft de woning in box 1 (eigen woning). In dat geval geef je 70% van de ontvangen huur op als "inkomsten uit eigen woning". Kosten die direct samenhangen met de verhuur (zoals advertentiekosten of schoonmaak voor de gasten) mag je van de huur aftrekken voordat je de 70% berekenen.

Heb je een tweede woning in het buitenland gekocht, bijvoorbeeld een tweede huis in Spanje? Dan moet je dit opgeven als vermogen in box 3. 

Omdat de woning in het buitenland staat, geldt in principe een vrijstelling voor je vakantiehuis of recreatiewoning in de belastingaangifte, mits je ook in beginsel inkomstenbelasting moet betalen in het desbetreffende land. 

Nederland heeft met vele landen afspraken om dubbele belasting te voorkomen.

• Wereldinkomen opgave: Als Nederlands belastingplichtige dien je jouw wereldinkomen op te geven, waaronder ook de huurinkomsten uit buitenlands onroerend goed.
• Box 3 vermogen: In de regel valt buitenlands onroerend goed in box 3, waarbij het gaat om de waarde van de woning in het economische verkeer. De schuld die is aangegaan om het buitenlands onroerend goed aan te schaffen mag hier van afgetrokken worden.
• Vrijstelling dubbele belasting: Onder een belastingverdrag kan Nederland een vrijstelling geven voor het buitenlands onroerend goed om dubbele belasting te voorkomen. De inkomsten worden dan wel meegenomen in de berekening van het progressieve tarief (de zogenaamde 'progressievoorbehoud') in box 1, maar je betaalt hierover in Nederland geen belasting.
• Belasting in het buitenland: Meestal heft het land waar het onroerend goed zich bevindt de belasting op de huurinkomsten. Je moet daar lokale belastingaangifte doen en de verschuldigde belasting betalen.
• Belastingverdragen: Elk belastingverdrag dat Nederland heeft gesloten met andere landen kan andere bepalingen bevatten. Deze verdragen zijn bepalend voor welk land het recht heeft om belasting te heffen en hoe dubbele belasting wordt vermeden.

De hypotheekrenteaftrek in Nederland is een fiscale regeling die toelaat dat de rente die je betaalt voor de hypotheek van je hoofdverblijf aftrekbaar is van je belastbaar inkomen in box 1. Dit verlaagt het inkomen waarover je belasting betaalt, waardoor je minder inkomstenbelasting verschuldigd bent.

Bij twee huizen werkt het als volgt:

• Hoofdverblijf (Eerste woning): De hypotheekrente voor de woning die als hoofdverblijf dient, is aftrekbaar. Dit is de woning waar je woont en die als zodanig bij de gemeente is geregistreerd.
• Tweede woning: Voor een tweede woning geldt de hypotheekrenteaftrek niet. Een tweede woning wordt gezien als een belegging of vermogensbestanddeel en valt onder box 3. In box 3 betaal je belasting over een forfaitair rendement op je vermogen, dat bestaat uit de waarde van je bezittingen minus eventuele schulden, zoals een hypotheek voor de tweede woning. De rente van een hypotheek voor een tweede woning is dus niet aftrekbaar, maar de schuld mag wel worden afgetrokken van de bezittingen in box 3, waardoor het belastbare vermogen lager uitvalt.

Het is belangrijk te vermelden dat er specifieke regels en uitzonderingen kunnen zijn, bijvoorbeeld als de tweede woning tijdelijk als hoofdverblijf dient of als deze verhuurd wordt en je tijdelijk dubbele hypotheeklasten hebt. Voor de exacte toepassing van de regels en om te bepalen hoe dit in een specifieke situatie werkt, kan het raadzaam zijn om een belastingadviseur te raadplegen.