Ensiasunnon osto – kattava opas ensiasunnon ostajalle

Ensiasunnon ostaminen on monelle yksi elämän suurimmista taloudellisista päätöksistä. Samalla se voi olla tärkeä askel kohti oman varallisuuden kasvattamista ja pitkäjänteistä taloudellista vakautta. Vaikka oman kodin ostaminen ei sovi kaikkiin elämäntilanteisiin, se voi olla hyvä vaihtoehto erityisesti silloin, kun suunnittelet asuvasi samalla alueella useita vuosia ja taloudellinen tilanteesi mahdollistaa asunnon hankinnan.

Ensiasunnon ostamisen tärkeimmät hyödyt pähkinänkuoressa

• Kerrytät omaa varallisuuttasi asuntolainaa lyhentämällä vuokran maksamisen sijaan.

• Voit hyötyä asunnon mahdollisesta arvonnoususta, vaikka arvonnousua tai tuottoa ei voida koskaan taata.

• Saat enemmän vapautta remontoida, sisustaa ja tehdä kodista omannäköisesi.

• Asuminen voi olla vakaampaa, jos suunnittelet asuvasi samalla alueella pitkään.

• Ensiasunnon ostajalle on tarjolla erilaisia etuja, kuten ASP-järjestelmä ja muut rahoitusta helpottavat ratkaisut.

Seuraavaksi käymme läpi tärkeimmät ensiasunnon ostajan edut sekä sen, miten voit valmistautua ensimmäisen oman kodin hankintaan.

Jos olet ostamassa ensimmäistä omistusasuntoasi, sinua voidaan pitää ensiasunnon ostajana. Tällöin käytettävissäsi voi olla erilaisia etuja ja rahoitusratkaisuja, kuten ASP-järjestelmä, valtiontakaus ja mahdollisuus saada asuntolainaa pienemmällä omarahoitusosuudella. Se, mitä etuja voit hyödyntää, riippuu kuitenkin voimassa olevista ehdoista, joten ne kannattaa tarkistaa ennen kaupantekoa.

Alla olevasta taulukosta näet tärkeimmät ensiasunnon ostajan edut yhdellä silmäyksellä.

ASP-järjestelmä (asuntosäästöpalkkiojärjestelmä) on ensiasunnon ostajille tarkoitettu säästämismuoto. Sen tavoitteena on auttaa kerryttämään omarahoitusosuus ensimmäistä asuntoa varten. Kun ASP-tilin ehdot täyttyvät, säästäjä voi hakea ASP-lainaa, johon voi liittyä esimerkiksi korkotukea ja muita etuja. 

ASP-järjestelmä sopii erityisesti henkilölle, joka suunnittelee ensimmäisen oman asunnon ostamista muutaman vuoden kuluessa ja haluaa säästää tavoitteellisesti.

Valtiontakaus voi helpottaa ensiasunnon ostamista silloin, kun omia vakuuksia ei ole riittävästi. Käytännössä valtio voi toimia osittaisena lainan vakuutena, jolloin erillisiä lisävakuuksia ei välttämättä tarvita yhtä paljon. Valtiontakauksen myöntämiselle on omat ehtonsa, ja pankki arvioi lainahakemuksen sekä hakijan maksukyvyn normaalisti ennen lainapäätöstä.

Lainakatto määrittää, kuinka suuren osuuden asunnon hinnasta pankki voi rahoittaa asuntolainalla. Tällä hetkellä ensiasunnon ostaja voi saada lainaa enintään 95 % asunnon arvosta, joten vähintään 5 % kauppahinnasta tulee kattaa omilla säästöillä tai muulla hyväksyttävällä rahoituksella. 

Vaikka lainakatto määrittää lainan enimmäismäärän, lopullinen lainapäätös perustuu aina pankin arvioon hakijan maksukyvystä. Pankki huomioi esimerkiksi tulot, menot, muut velat ja käytettävissä olevat vakuudet.

Ensiasunnon ostamiselle ei ole yhtä oikeaa hetkeä. Sopiva ajankohta riippuu ennen kaikkea omasta taloudellisesta tilanteestasi, asumistarpeistasi ja siitä, kuinka pitkään aiot asua uudessa kodissa. Vaikka asuntojen hinnat, korot ja markkinatilanne vaihtelevat, onnistunut asuntokauppa perustuu yleensä huolelliseen valmistautumiseen eikä täydellisen ostohetken löytämiseen.

Ennen kuin aloitat asunnon etsimisen, kannattaa varmistaa, että taloutesi on hyvällä pohjalla, tiedät oman budjettisi ja olet selvittänyt rahoitusvaihtoehtosi. Näin voit tehdä päätöksiä rauhallisin mielin ja toimia nopeasti, kun sopiva asunto löytyy.

Ensiasunnon ostaminen on pitkäaikainen taloudellinen sitoumus. Ennen lainan hakemista kannattaa selvittää, kuinka paljon voit käyttää asumiseen kuukausittain ilman, että oma talous kiristyy liikaa.

Asuntolainan kuukausierän lisäksi budjetissa on hyvä huomioida myös esimerkiksi:

• hoitovastike

• sähkö- ja vesimaksut

• kotivakuutus

• mahdolliset remontti- ja ylläpitokulut

• muut säännölliset asumismenot.

Kun tunnet oman maksukykysi, osaat myös arvioida realistisesti, minkä hintaluokan asuntoja kannattaa etsiä.

Useimmissa tapauksissa ensiasunnon ostamiseen tarvitaan omia säästöjä. Mitä enemmän omaa pääomaa sinulla on käytettävissä, sitä pienempi asuntolaina tarvitaan. Tämä voi pienentää lainakustannuksia, helpottaa lainan saamista ja antaa enemmän taloudellista joustoa myös tulevaisuudessa.

Omat säästöt muodostavat usein ensiasunnon käsirahan eli asunnon kauppahinnan omarahoitusosuuden. Käsirahalla tarkoitetaan sitä osuutta asunnon hinnasta, jota ei rahoiteta asuntolainalla. Tarvittavan käsirahan määrä riippuu esimerkiksi ostettavasta kohteesta, pankin lainaehdoista ja käytettävissä olevista vakuuksista.

Ensiasunnon ostaja voi saada asuntolainaa enintään 95 % asunnon arvosta, joten vähintään 5 % kauppahinnasta tulee yleensä kattaa omilla säästöillä tai muulla hyväksyttävällä rahoituksella. Alla oleva esimerkki havainnollistaa, kuinka paljon omia säästöjä eri hintaluokan asuntoihin voidaan vähintään tarvita.

Huom. Taulukko on suuntaa antava. Lopullinen lainamäärä riippuu pankin tekemästä luottopäätöksestä, hakijan maksukyvystä sekä käytettävissä olevista vakuuksista.

Asuntosäästämisen voi aloittaa monella tavalla. Monelle toimiva ratkaisu on säännöllinen kuukausisäästäminen, jolloin säästöt karttuvat vähitellen omaan talouteen sopivalla summalla. Säästötavoitteen suunnittelussa voit hyödyntää myös säästölaskuria, jonka avulla arvioit, kuinka paljon sinun kannattaa säästää tavoiteaikataulusi saavuttamiseksi.

Lainalupaus kertoo, kuinka suuren asuntolainan pankki on alustavasti valmis myöntämään. Se helpottaa sopivien asuntojen etsimistä ja antaa varmuutta siihen, minkä hintaluokan asuntoihin voit keskittyä. Lainalupauksen hakeminen kannattaa tehdä jo ennen aktiivista asunnon etsintää. Halutut kohteet voivat mennä nopeasti kaupaksi, ja valmiiksi haettu lainalupaus mahdollistaa tarjouksen tekemisen ilman turhaa viivettä.

Pankki arvioi lainapäätöstä tehdessään esimerkiksi hakijan tulot, menot, muut velat, luottotiedot sekä maksukyvyn myös tilanteessa, jossa korot nousisivat.

Asuntolainojen korot, marginaalit ja muut ehdot voivat vaihdella huomattavasti pankkien välillä. Siksi lainatarjouksia kannattaa pyytää useammasta pankista ennen lopullisen päätöksen tekemistä.

Vertailussa kannattaa kiinnittää huomiota esimerkiksi:

• todelliseen vuosikorkoon

• lainamarginaaliin

• mahdollisiin avaus- ja palvelumaksuihin

• lyhennystapaan

• mahdollisuuteen lyhennysvapaisiin kuukausiin.

Jo pieneltä vaikuttava ero lainan korossa tai marginaalissa voi merkitä tuhansien eurojen eroa koko laina-aikana.

Ennen aktiivisen asuntohaun aloittamista kannattaa käyttää aikaa omien tarpeiden kartoittamiseen. Kun tiedät etukäteen, millaista asuntoa etsit, voit rajata vaihtoehtoja tehokkaammin ja tehdä ostopäätöksen varmemmin. Samalla vältät tilanteen, jossa innostut asunnosta, joka ei pitkällä aikavälillä vastaa tarpeitasi tai budjettiasi.

Pohdi myös tulevaisuutta. Ensiasunto ostetaan usein useiksi vuosiksi, joten nykyisen elämäntilanteen lisäksi kannattaa huomioida myös mahdolliset tulevat muutokset, kuten työn vaihtuminen, perheen kasvu tai muuttuvat liikkumistarpeet.

Ennen asuntohaun aloittamista kannattaa miettiä esimerkiksi:

• millä alueella haluat asua

• kuinka paljon tilaa tarvitset

• millainen taloyhtiö sopii tarpeisiisi

• millaiset kulkuyhteydet ja palvelut ovat sinulle tärkeitä

• kuinka paljon mahdollisiin remontteihin olet valmis varautumaan.

Kun tärkeimmät kriteerit ovat selvillä jo etukäteen, asuntojen vertailu on helpompaa ja sopivan kodin löytäminen sujuu yleensä nopeammin.

Kun säästötavoite on asetettu, kannattaa pohtia myös sitä, missä ensiasuntoa varten säästettävät varat kannattaa pitää. Sopiva vaihtoehto riippuu ennen kaikkea siitä, milloin suunnittelet ostavasi ensimmäisen oman asuntosi ja kuinka joustavasti haluat käyttää säästöjäsi. Ensiasuntoa varten säästävä voi hyödyntää esimerkiksi ASP-järjestelmää, korkoa maksavaa säästötiliä tai määräaikaistalletusta. Vaihtoehdoilla on omat etunsa, joten niiden ominaisuuksiin kannattaa tutustua ennen päätöksen tekemistä.

Jos tavoitteesi on hyödyntää ASP-järjestelmän tarjoamia etuja, säästäminen tapahtuu ASP-tilille pankin ehtojen mukaisesti. ASP-järjestelmä on suunniteltu erityisesti ensiasunnon ostajille, jotka haluavat säästää tavoitteellisesti omaa asuntoa varten ja hyödyntää järjestelmän tarjoamia etuja asuntolainaa haettaessa.

Korkoa maksava säästötili voi olla hyvä vaihtoehto silloin, kun ensiasunnon osto on suunnitteilla lähivuosina, mutta haluat pitää säästösi helposti käytettävissä. Tilille voi yleensä tallettaa varoja joustavasti ja nostaa niitä tarvittaessa, samalla kun säästöt kerryttävät korkotuottoa.

Jos tiedät, ettet tarvitse säästöjä käyttöösi ennen tiettyä ajankohtaa, määräaikaistalletus voi olla hyvä vaihtoehto. Koska varat ovat sidottuna sovitun määräajan, määräaikaistalletukset tarjoavat usein säästötiliä paremman kiinteän koron. Tämä tekee niistä varteenotettavan vaihtoehdon silloin, kun ensiasunnon osto on suunnitteilla vasta muutaman vuoden kuluttua.

Ensiasunnon omarahoitusosuuden kerryttäminen vie usein aikaa, minkä vuoksi myös säästöille maksettavalla korolla voi olla merkitystä. Raisinin kautta voit vertailla eurooppalaisten pankkien säästötilejä ja määräaikaistalletuksia sekä valita omaan säästötavoitteeseesi sopivan vaihtoehdon.

Raisin-tilin kautta voit avata ja hallinnoida useita säästötuotteita yhden palvelun kautta ilman avaus- tai kuukausimaksuja. Näin voit keskittyä säästötavoitteeseesi ja hyödyntää kilpailukykyisiä talletuskorkoja samalla, kun valmistaudut ensimmäisen oman asunnon ostamiseen.

Kun olet valmistautunut huolellisesti, säästänyt omarahoitusosuuden ja selvittänyt rahoitusvaihtoehtosi, voit siirtyä varsinaiseen asunnon ostamiseen. Vaikka jokainen asuntokauppa on erilainen, ensiasunnon osto etenee yleensä samojen päävaiheiden kautta.

Alla oleva viisivaiheinen opas auttaa hahmottamaan koko ostoprosessin ensimmäisestä asuntonäytöstä aina muuttoon saakka.

Kun budjettisi ja lainalupauksesi ovat valmiina, voit aloittaa aktiivisen asuntojen etsimisen. Hyödynnä aiemmin määrittelemiäsi kriteerejä ja vertaile eri alueiden hintatasoa, palveluita sekä liikenneyhteyksiä.

Sopivan asunnon löytyminen voi viedä aikaa, joten päätöstä ei kannata tehdä kiireessä. Useisiin kohteisiin tutustuminen auttaa hahmottamaan, millainen asunto vastaa parhaiten omia tarpeitasi ja budjettiasi.

Kun löydät kiinnostavan asunnon, tutustu siihen mahdollisimman perusteellisesti. Asunnon kunnon lisäksi kannattaa perehtyä myös taloyhtiön asiakirjoihin, mahdollisiin tuleviin remontteihin sekä asumiskustannuksiin.

Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää esimerkiksi:

• taloyhtiön kunnossapitotarveselvitykseen

• hoito- ja rahoitusvastikkeisiin

• mahdollisiin tuleviin remontteihin

• asunnon kuntoon ja pohjaratkaisuun

• alueen palveluihin ja liikenneyhteyksiin.

Huolellinen taustatyö vähentää yllätyksiä kaupanteon jälkeen.

Kun sopiva asunto löytyy ja rahoitus on kunnossa, voit tehdä ostotarjouksen. Tarjouksessa määritellään muun muassa kauppahinta, mahdolliset ehdot sekä aikataulu kaupanteolle.

Myyjä voi hyväksyä tarjouksen, hylätä sen tai tehdä vastatarjouksen. Tarjouksessa voidaan sopia myös ehdoista, kuten siitä, että kauppa toteutuu vasta lainan lopullisen hyväksymisen jälkeen.

Kun myyjä hyväksyy ostotarjouksen, allekirjoitetaan kauppakirjat ja asuntokauppa viimeistellään. Kaupat voidaan tehdä joko sähköisesti tai paikan päällä, minkä jälkeen pankki maksaa kauppahinnan sovitulla tavalla ja asunnon omistusoikeus siirtyy sovitun aikataulun mukaisesti.

Kaupanteon jälkeen ostajan tulee huolehtia myös varainsiirtoveroon liittyvistä velvollisuuksista. Varainsiirtovero on asunnon ostoon liittyvä vero, jonka määrä riippuu ostettavasta kohteesta ja kaupantekohetkellä voimassa olevasta lainsäädännöstä. Lisäksi ostajan tulee tehdä varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle määräajassa, vaikka veroa ei joissakin tilanteissa tarvitsisi maksaa. Koska varainsiirtoveroa koskevat säännöt voivat muuttua, ajantasaiset ohjeet ja veroprosentit kannattaa aina tarkistaa ennen kaupantekoa.

Kun kaupat on tehty ja omistusoikeus siirtynyt sinulle, voit aloittaa muuton uuteen kotiisi. Muuton yhteydessä kannattaa huolehtia esimerkiksi sähkösopimuksesta, kotivakuutuksesta sekä osoitteenmuutoksesta.

Asunnon ostaminen ei pääty kaupantekoon. Ensimmäisten kuukausien aikana on hyvä seurata omaa taloutta ja varmistaa, että lainan lyhennykset ja muut asumiskustannukset sopivat suunniteltuun budjettiin.

Asunnon ostamiseen liittyy kauppahinnan lisäksi myös muita kertaluonteisia ja jatkuvia kustannuksia. Ennen ostopäätöksen tekemistä on hyvä arvioida kokonaiskustannukset huolellisesti, jotta asuminen pysyy omalle taloudelle sopivana myös kaupanteon jälkeen.

Alla oleva taulukko kokoaa yhteen yleisimmät kulut, jotka ensiasunnon ostajan kannattaa ottaa huomioon.

Ensiasunnon ostajan kannattaa varautua myös yllättäviin menoihin. Vaikka itse asuntokauppa sujuisi suunnitelmien mukaisesti, muuttoon, kodin kalustamiseen tai pieniin korjauksiin voi kulua enemmän rahaa kuin etukäteen arvioi. Siksi kaikkia säästöjä ei yleensä kannata käyttää pelkästään käsirahaan, vaan osa varoista on hyvä jättää puskuriksi odottamattomia menoja varten.

Ensiasunnon ostaminen on suuri taloudellinen päätös, ja pienilläkin virheillä voi olla vaikutusta asumiskustannuksiin vuosiksi eteenpäin. Huolellisella valmistautumisella voit välttää yleisimmät sudenkuopat ja tehdä ostopäätöksen luottavaisin mielin.

Asuntokaupan yleisimpiä virheitä ovat esimerkiksi liian tiukka budjetti, korkojen nousuun varautumatta jättäminen sekä taloyhtiön kunnon ja tulevien remonttien puutteellinen selvittäminen.

1. Et varaudu korkojen nousuun
   Asuntolainaa ei kannata mitoittaa pelkästään tämänhetkisen korkotason mukaan. Jos korot nousevat tai tulosi pienenevät tilapäisesti, liian suuri laina voi kiristää taloutta merkittävästi. Ennen lainan ottamista kannattaa arvioida, miten taloutesi kestää myös korkeammat korot.
   
   

2. Aliarvioit asumisen kokonaiskulut
   Asuntolainan kuukausierä on vain osa asumisen kokonaiskustannuksista. Budjetissa kannattaa huomioida myös esimerkiksi hoitovastike, mahdollinen rahoitusvastike, sähkö, vesi, kotivakuutus sekä tulevat huolto- ja remonttikulut.
   
   
3. Käytät kaikki säästösi käsirahaan
   Vaikka omarahoitusosuus on tärkeä osa asunnon hankintaa, kaikkia säästöjä ei yleensä kannata käyttää käsirahaan. Muuton jälkeen eteen voi tulla yllättäviä menoja, kuten kodinkonehankintoja, remontteja tai muita asumiseen liittyviä kustannuksia. Siksi on hyvä jättää osa säästöistä puskurirahastoksi.
   
   
4. Et perehdy taloyhtiön kuntoon ja tuleviin remontteihin
   Erityisesti vanhempaa asuntoa ostettaessa kannattaa tutustua huolellisesti taloyhtiön asiakirjoihin. Tulevat putki-, julkisivu- tai kattoremontit voivat kasvattaa asumiskuluja merkittävästi. Tarkista ainakin kunnossapitotarveselvitys, isännöitsijäntodistus sekä taloyhtiön taloudellinen tilanne ennen ostopäätöstä.
   
   
5. Ostat asunnon hätiköiden
   Ensiasunto ostetaan usein useiksi vuosiksi, joten päätöstä ei kannata tehdä pelkän hinnan perusteella. Tutustu alueeseen, palveluihin, liikenneyhteyksiin ja arvioi, vastaako asunto myös tulevia tarpeitasi.
   
   
6. Jätät asiakirjat lukematta
   Kauppaan liittyvät asiakirjat sisältävät paljon tärkeää tietoa asunnosta ja taloyhtiöstä. Esimerkiksi yhtiöjärjestys, tilinpäätös ja isännöitsijäntodistus voivat paljastaa tulevia korjaushankkeita, taloudellisia riskejä tai muita seikkoja, jotka vaikuttavat asumiskustannuksiin.

Ensiasunnon ostaminen onnistuu parhaiten, kun valmistaudut huolellisesti jo ennen aktiivisen asuntohaun aloittamista. Kun arvioit oman taloudellisen tilanteesi, kerrytät riittävästi säästöjä, kilpailutat asuntolainat ja tutustut ensiasunnon ostajan etuihin, voit tehdä asuntokaupat huomattavasti varmemmin mielin.

Muista myös perehtyä asunnon ja taloyhtiön kuntoon sekä huomioida kaikki asumiseen liittyvät kustannukset, jotta ensimmäinen oma koti tukee talouttasi myös pitkällä aikavälillä.

Valmistaudu ensiasunnon ostoon säästämällä

Ensiasunnon ostoa varten säästäminen kannattaa aloittaa mahdollisimman varhain. Mitä enemmän aikaa säästöillä on kasvaa, sitä enemmän voit hyötyä korkoa korolle -ilmiöstä ja sitä pienempi asuntolaina voi riittää.