Hypotheek in box 3: belasting, voordelen en nadelen

Een box 3 hypotheek is een lening die valt onder box 3 (sparen en beleggen) van de inkomstenbelasting. Dit kan betekenen dat de hypotheek niet voor de eigen woning wordt gebruikt (die valt in box 1), maar bijvoorbeeld voor een tweede woning of beleggingspand. Ook een aflossingsvrije hypotheek die je voor je eigen woning gebruikt, valt in box 3. Een belangrijk kenmerk van een box 3 hypotheek is dat de rente niet aftrekbaar is.

Je betaalt ook belasting over een tweede woning en andere bezittingen in box 3. Maar heb je een hypotheek genomen om je tweede woning te betalen? Dan mag je deze als schuld in box 3 opvoeren. De waarde van de bezittingen min de aftrekbare schulden vormt het belastbare vermogen.

Een hypotheek valt onder box 3 in de volgende situaties:

• Tweede woning of vakantiewoning: Als je een hypotheek afsluit voor een woning die niet je hoofdverblijf is, valt deze onder box 3.
• Aflossingsvrije hypotheek: Sinds 2013 vallen aflossingsvrije hypotheken die niet voldoen aan de voorwaarden van box 1, automatisch onder box 3.
• Niet voldoen aan fiscale eisen: Als een hypotheek niet voldoet aan de fiscale eisen voor renteaftrek in box 1, kan deze in box 3 terechtkomen.

• Verminderd belastbaar vermogen: De hypotheekschuld vermindert het belastbare vermogen, wat kan resulteren in een lagere box 3 belasting.
• Geen aflossingseisen: Voor leningen aangegaan na 1 januari 2013, zijn er geen aflossingseisen en geen verplichte informatieverstrekking aan de belastingdienst.
• Verhuurinkomsten: Verhuurinkomsten van een tweede woning zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting in box 1, maar kunnen wel onderhevig zijn aan het huurwaardeforfait.

Nadelen zijn:

• Geen hypotheekrenteaftrek: De rente van een box 3 hypotheek is niet aftrekbaar van het inkomen.

• Complexere financiering: Het verkrijgen van een box 3 financiering kan zwaarder getoetst worden.

• Fiscale berekeningen: Gebruik je de hypotheek voor een eigen woning, dan is het belangrijk om de fiscale gevolgen van het omzetten van een box 1-hypotheek naar een aflossingsvrije hypotheek in box 3, zorgvuldig te berekenen.

Wil je meer weten over de verschillen tussen box 1 en box 3? En hoe het zit met belasting, renteaftrek en financiering van een hypotheek in box 1 of box 3? We hebben de verschillen op een rijtje gezet:

Je kunt je eigen woning in sommige gevallen van box 1 naar box 3 verplaatsen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als je je woning niet langer als hoofdverblijf gebruikt, maar deze gaat verhuren of leeg laat staan zonder intentie om terug te keren. 

Een andere mogelijkheid is dat je een aflossingsvrije hypotheek afsluit. Ook die valt in box 3.In box 3 wordt de woning niet meer belast tegen een hypotheekrenteaftrek, zoals in box 1, maar valt deze onder de vermogensbelasting.
De waarde van de woning wordt dan belast op basis van een forfaitair rendement (tot 2028) of het werkelijke rendement (vanaf 2028), wat betekent dat je belasting betaalt over de (huur)inkomsten en de waardeontwikkeling van de woning. 

Eventuele hypotheekschulden blijven aftrekbaar binnen box 3, wat een flink belastingvoordeel kan opleveren als je een hoog vermogen hebt in box 3.