Tweede huis kopen

Voordat je financieringsvormen vergelijkt, is het belangrijk om je doel helder te hebben. Er zijn grofweg drie mogelijkheden:

• Voor eigen gebruik (bijvoorbeeld een vakantiewoning): Je zoekt een rustplek voor jezelf. Banken kijken hier strenger naar je inkomen, omdat er geen verhuurinkomsten tegenover staan.
• Als investering (door te verhuren): Je wilt directe huurinkomsten en waardeopbouw op de lange termijn. 
• Huis voor een kind: Wil je je kind of kleinkind helpen door een woning voor hen te kopen? Let op de vervallen schenkingsvrijstellingen (zoals de voormalige jubelton). Je kunt ervoor kiezen zelf het pand te kopen en te verhuren, of een familiebankconstructie op te zetten.

Het afsluiten van een lening voor een tweede woning werkt anders dan bij je hoofdverblijf. Je kunt een tweede woning zelden voor 100% financieren met een hypotheek, terwijl dat bij een woning voor eigen gebruik wel kan. Dit zijn de vier meest voorkomende financieringsopties:

1. Overwaarde op je eerste woning benutten

Heb je overwaarde op je huidige woning en heb je voldoende financiële ruimte om je hypotheeklasten te verhogen? Dan kan het opnemen van je overwaarde een manier zijn om een tweede woning te financieren. Je kunt je bestaande hypotheek verhogen of een tweede hypotheek op je eerste woning vestigen, mits je inkomen dat toelaat.

2. Verhuurhypotheek

Als je de tweede woning aankoopt omdat je er een verdienmodel mee hebt (verhuren), dan kun je hiervoor een verhuurhypotheek afsluiten. Deze hypotheek werkt anders dan een 'normale' hypotheek op een woning voor eigen gebruik.  Banken verstrekken bij een tweede woning of verhuurpand meestal maximaal 70% tot 80% van de marktwaarde (in verhuurde staat). De rest moet je aanvullen met eigen geld. Ook is de rente op een verhuurhypotheek vaak hoger.

3. Eigen geld

Investeren met eigen middelen betekent dat je geen maandelijkse rente- en aflossingsverplichtingen hebt. Wel zit je kapitaal 'vast' in de stenen en is het niet direct liquide te maken voor andere uitgaven of investeringen.

4. Persoonlijke lening

Voor kleine bedragen (bijvoorbeeld de verbouwing van een vakantiehuisje) kan een persoonlijke lening een optie zijn. De rente ligt echter vaak fors hoger dan bij een (verhuur)hypotheek.

Geldverstrekkers stellen strenge eisen aan het type woning waarin ze investeren om hun risico te beperken. Voor tweede woningen in Nederland kijken banken bijvoorbeeld naar:

• De bouwaard van de woning: Is de woning van steen of beton en is er een vaste fundering? Of is de woning een houten chalet of stacaravan?
• Grond: Staat het pand op eigen grond, huurgrond of op grond met eeuwigdurend/afgekochte erfpacht?
• Aansluitingen: Directe aansluiting op het nutsnetwerk (water, elektra, riolering) is verplicht.

In de meeste gevallen valt een tweede woning in box 3. De WOZ-waarde van de tweede woning wordt als 'overige bezittingen' opgenomen box 3 en een eventuele schuld op deze woning mag je hier als schuld aftrekken (rekening houdend met de drempelwaarde).

Hypotheekrenteaftrek geldt uitsluitend voor je hoofdverblijf (box 1). De rente die je betaalt over een lening op een tweede woning is dus niet aftrekbaar.

Bij de aankoop van een tweede woning (die niet als hoofdverblijf dient) betaal je het verhoogde tarief aan overdrachtsbelasting. In 2026 is dat 8%, in 2027 gaat dat omlaag naar 7%.