Investeren in grond

Waarom is (agrarische) grond een geliefde investering onder, vooral institutionele, beleggers? Daar zijn verschillende redenen voor. Hieronder een overzicht:

• Bevolkingsgroei: De waarde van een klassiek goed wordt bepaald door de verhouding tussen vraag en aanbod. Meer vraag betekent een hogere prijs. Het is vrijwel zeker dat de vraag naar grond in Nederland toe gaat nemen– op z’n minst in sommige gebieden. Dit vanwege de bevolkingsgroei en de neiging van mensen om groter te gaan wonen en in kleinere huishoudens.

• Aanbod nauwelijks uitbreidbaar: Aan de andere kant kan het aanbod aan grond nauwelijks uitgebreid worden. Dit is een groot verschil tussen grond en veel andere vermogensbestanddelen. Zelfs het aanbod aan woningen kan verdicht worden, maar land- of tuinbouwgrond is nauwelijks uit te breiden.
• Vrij verhandelbaar: Niet iedereen is zich bewust van het feit dat grond redelijk eenvoudig verhandeld kan worden. Een simpel koopcontract en een wijziging in het Kadaster volstaan doorgaans. Daarnaast is er doorgaans een minder uitvoerige taxatie nodig dan bijvoorbeeld bij het verkopen van een woning.

• Weinig onderhoud: Grond heeft weinig tot geen onderhoud nodig en verliest niet zo snel aan waarde. Dit is nog een groot verschil met vastgoed, en aantrekkelijk voor langetermijnbeleggers die weinig energie willen stoppen in hun belegging.

Deze valkuilen kunnen invloed hebben op de waarde van je grond, de mogelijke waardeontwikkeling in de toekomst, jouw mogelijkheden om de grond uit te kunnen baten en ook op de wettelijke eisen waar je rekening mee moet houden.

• Pachtrecht: Als jij landbouwgrond koopt, dan denk je misschien dat je alles met het land kunt doen waar je zelf zin in hebt. Niets is minder waar; bijvoorbeeld als een boer reeds gebruik maakt van het land om bijvoorbeeld zijn koeien te laten grazen. In dit geval krijg je met dwingende wetgeving omtrent pacht te maken. Voor het verpachten ontvang je weliswaar een vergoeding, maar je kunt de boer niet zomaar het pachtgebruik ontzeggen. Deze geniet vergaande wettelijke bescherming.

• Het gemeentelijke bestemmingsplan: Iedere gemeente legt vast wat er met alle stukken land binnen de gemeentelijke grenzen mag gebeuren. Is het bosgrond? Agrarische grond? Of heeft het een woonbestemming? Sommige grond is beschermd en mag niet bebouwd worden. Andere grond mag uitsluitend gebruikt worden als landbouwgrond. Ook kunnen er allerlei beperkingen, bijvoorbeeld om het grondwater te beschermen, opgelegd worden.
  Het is voor beleggers absoluut essentieel dat ze weten hoe het bestemmingsplan van hun stuk grond eruitziet. En of er wijzigingen verwacht worden. Uiteindelijk bepaalt het bestemmingsplan voor zo’n groot deel de waarde van grond, dat veel investeerders hopen dat de bestemming van hun landbouwgrond gewijzigd wordt in bouwgrond.

• Liquiditeit: Aan de beurs vind je vrijwel altijd wel een koper voor je aandelen of fonds. Ook een woning raak je in verreweg de meeste gemeenten van Nederland wel kwijt – het ergste wat er kan gebeuren is dat je niet de hoge prijs ontvangt die je verwachtte. Maar grond is niet altijd even nuttig. Vergeleken met andere investeringen zul je bovengemiddeld vaak geen koper vinden voor je grond. Dit liquiditeitsprobleem is een van de grootste problemen van het beleggen in grond.
• Lastiger om een hypotheek te krijgen: voor landbouwgrond is het doorgaans lastiger om een lening bij de bank te krijgen, dan bijvoorbeeld voor een huis.

Grond is om meerdere reden en volgens meerdere expertsniet het beste beleggingsobject voor de meeste particuliere investeerders. Dit heeft te maken met de bovenstaande valkuilen, en daarnaast:

• de relatiefhoge instapkosten(waardoor het moeilijk is om te diversifiëren);
• hetgebrek aan marktkennisbij veel particulieren;
• debovenmatige invloedvan externe beslissingen (zoals van gemeenten) op de waarde van grond.

Ook Het Financieele Dagblad kwam in eenonderzoek uitgevoerd in 2019tot dezelfde conclusie. Grondlevert nauwelijks wat op, en veel speculanten in grond worden zo goed als opgelicht. Dit heeft onder meer te maken met het feit dat gemeenten niet in zee gaan met kleingrondbezitters. Van de gedroomde overgang van landbouwgrond naar bouwgrond komt niets terecht:

“Voor bijna alle speculanten geldt dat hun investering tot nu toe niets oplevert. Na maanden onderzoek vindt het FD geen enkele plek waar een versnipperd perceel grond is veranderd in een woonwijk of bedrijventerrein.”