Een huis kopen om te verhuren: rendement, regels & risico's in 2026

In principe mag je als particulier een woning kopen met als doel deze te verhuren. Wie al een koophuis heeft en een tweede woning wil aanschaffen als belegging, krijgt te maken met bepaalde wet- en regelgeving.

Je mag namelijk niet zomaar een ‘gewone’ hypotheek afsluiten voor een appartement, woning of vakantiehuis dat je gaat verhuren. Zowel geldverstrekkers als gemeenten en de Belastingdienst hanteren strikte eisen als het gaat om de verhuur van een woning.

Als je in 2026 een huis wil kopen om te verhuren, krijg je te maken met een aantal belangrijke regels:V

• Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming: Veel gemeenten maken gebruik van opkoopbescherming. Dit houdt in dat woningen in bepaalde prijsklassen niet zomaar gekocht mogen worden om direct te verhuren. Dit is om starters en doorstromers meer kans te geven op de woningmarkt. Als dit het geval is, staat het vaak bij een funda-advertentie aangegeven.
• Wet betaalbare huur: Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur valt een groter deel van de huurwoningen onder een puntensysteem. Hierdoor geldt voor veel woningen een maximale huurprijs, die in sommige gevallen te laag is om nog een aantrekkelijk rendement te maken op je vastgoedbelegging.

• Overdrachtsbelasting: Koop je een woning die je gaat verhuren? Dan betaal je 8% overdrachtsbelasting in plaats van 2% (over een woning voor eigen gebruik).

• Verhuurhypotheek: Als je een hypotheek afsluit voor een woning die je gaat verhuren, gaat dit in principe om een verhuurhypotheek. Het is goed om te weten dat de rente van een verhuurhypotheek doorgaans 1% tot 2% hoger ligt dan de rente op een hypotheek voor een eigen woning. Dit gaat logischerwijs ten koste van je rendement.
  Ook kun je bij een verhuurhypotheek vaak minder lenen, maximaal zo'n 70% tot 90% van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat. Dit betekent ook dat je meer eigen geld moet inleggen.
  Bovendien is de rente van een verhuurhypotheek niet aftrekbaar van je inkomen in box 1, wat bij de hypotheekrente van een lineaire of annuïteiten hypotheek voor je eigen woning wel het geval is. De verhuurde woning en bijbehorende hypotheekschuld, vallen in box 3.

Voordelen

• Constante inkomstenbron: Maandelijkse huurinkomsten zorgen voor een directe inkomstenstroom.

• Waardestijging op de lange termijn: Historisch gezien stijgt vastgoed over een langere periode in waarde. In de afgelopen 30 jaar zijn koopwoningen gemiddeld 5% tot 5,5% per jaar in waarde gestegen.
• Bescherming tegen inflatie: De huren stijgen in de regel mee met het algemene prijspeil (voor zover toegestaan binnen de regelgeving).

Nadelen

• Beperkte liquiditeit: Je vermogen zit natuurlijk vast in stenen. Je kunt het niet zomaar opnemen als je snel geld nodig hebt, in tegenstelling tot geld op een spaarrekening bijvoorbeeld.
• Actief beheer en onderhoud: Een huis verhuren is geen passieve belegging. Je bent verantwoordelijk voor het onderhoud en de communicatie met huurders, maar kunt er natuurlijk wel voor kiezen dat uit te besteden 

• Fiscale druk: De belasting op beleggingsvastgoed is de afgelopen jaren flink gestegen en kan vanaf 2028 mogelijk nog verder oplopen als de nieuwe box 3-plannen ingevoerd worden.

Fiscaal is er de afgelopen jaren veel veranderd voor vastgoedbeleggers. De belastingdruk op een koophuis voor de verhuur is in 2026 is opgebouwd uit drie onderdelen:

• Overdrachtsbelasting: Als je een woning koopt waarin je niet zelf gaat wonen, betaal je het hogere tarief voor beleggers. Dit tarief bedraagt 8% van de aankoopsom.
• Box 3 (vermogensrendementsheffing): De verhuurde woning valt in box 3 onder 'beleggingen en overige bezittingen'. De Belastingdienst rekent met een forfaitair rendement over de WOZ-waarde (gecorrigeerd voor de leegwaarderatio), waarover je belasting betaalt. Een eventuele verhuurhypotheek valt onder de categorie 'schulden' in box 3, maar de aftrekbaarheid daarvan is begrensd door een drempel en een lager forfaitair rendement op schulden.
• Geen hypotheekrenteaftrek: De rente van een verhuurhypotheek is niet aftrekbaar van het inkomen in box 1. Huurinkomsten zelf zijn bij particuliere verhuur in de basis wel onbelast (zolang je niet door de Belastingdienst wordt aangemerkt als 'actief vermogensbeheerder').

Een standaard hypotheek voor je eigen woning is niet toegestaan voor verhuur. Banken eisen in dat geval dat je een speciale verhuurhypotheek (of investeringshypotheek) afsluit. Een paar dingen die goed zijn om te weten:

• Hogere rente (renteopslag): Banken lopen bij verhuurde woningen meer risico (bijvoorbeeld door huurbescherming of leegstand). Daarom ligt de rente op een verhuurhypotheek 1% tot 2% hoger dan bij een reguliere hypotheek.
• Maximale financiering: Je kunt bij een verhuurhypotheek meestal niet 100% van de woningwaarde lenen. Banken verstrekken doorgaans 70% tot 90% van de marktwaarde in verhuurde staat (die vaak lager ligt). Je hebt dus altijd een aanzienlijke inbreng van eigen geld nodig.

Naast een verhuurhypotheek kun je ook eigen middelen gebruiken (spaargeld dat je opneemt of beleggingen die je verkoopt om te kunnen investeren in vastgoed) of een persoonlijke lening afsluiten. Ook kun je je overwaarde opnemen op je eigen woning om hiermee een vastgoedobject te bekostigen. 

Om te bepalen of een huis kopen om te verhuren financieel aantrekkelijk is, bereken je het verwachte netto rendement.

Voor een realistisch beeld trek je van de netto huurinkomsten en verwachte waardestijging de hypotheekrente, belastingdruk, onderhoudskosten en de derving van alternatief rendement (misgelopen spaarrente op je ingebrachte eigen vermogen) af.

Er zijn verschillende risico’s die je aan moet gaan als je besluit om een tweede woning te kopen als investering. Deze risico’s vallen grofweg uiteen in marktrisico’s, tegenpartijrisico’s en omgevingsrisico’s.

Marktrisico’s

Het risico dat de waarde van onroerend goed op de markt daalt, of niet stijgt zoals verwacht. Dit kan gebeuren ten gevolge van een financiële crisis, verslechtering van een buurt, slechts aanschafmoment (overspannen markt). Als de waarde van het onroerend goed daalt, kun je ‘onder water’ komen te staan.

Tegenpartijrisico’s

Als je een woning verhuurt, op de lange termijn of aan toeristen, kan het zijn dat de afgesproken tegenprestatie niet geleverd wordt. Dit kan het betalen van huur zijn, of in het geval van commerciële verhuur bijvoorbeeld een boekingspartner die failliet gaat of gasten die niet betalen. Bij vaste verhuur kan het uitzetten van een huurder lang duren en flink in de papieren lopen.

Omgevingsrisico’s

Onder deze noemer vatten we alle risico’s samen die te maken hebben met inwerking van buitenaf. Denk aan brand, waterschade, vandalisme, enz. Een deel kun je opvangen met een goede verzekering, maar gevallen van force majeure worden vrijwel nooit gedekt. Iets om rekening mee te houden als je een woning ‘buiten de dijken’ koopt, bijvoorbeeld.

Hoe presteert vastgoed als investering, in vergelijking met andere categorieën van vermogen zoals sparen en beleggen? Hoe hoog is de volatiliteit en hoe hoog het gemiddelde rendement? Hieronder vind je een overzicht.

Investeren in een huis om te verhuren kan aantrekkelijk zijn. Je ontvangt elke maand huur en het huis kan op de lange termijn meer waard worden (historisch gemiddeld 5% per jaar). 

Toch is verhuren in 2026 ingewikkelder geworden. Je hebt veel eigen geld nodig, want voor een speciale verhuurhypotheek kun je minder lenen en betaal je een hogere rente. Ook betaal je bij de aankoop 8% overdrachtsbelasting.

Daarnaast krijg je te maken met strengere regels, zoals de Wet betaalbare huur en de opkoopbescherming in veel gemeenten. Vergelijk een verhuurwoning daarom goed met alternatieven, zoals beleggen in wereldwijde indexfondsen (ETF's). Beleggen via de beurs is gemakkelijker en sneller te verkopen (liquide). Bovendien kost het je geen tijd aan onderhoud of het regelen van zaken voor huurders.