Overwaarde opnemen om te investeren: dit zijn de opties

Overwaarde is het verschil tussen de actuele marktwaarde van je koopwoning en de hoogte van je openstaande hypotheekschuld. Is de marktwaarde van je woning hoger dan de schuld die er tegenover staat? Dan is er dus sprake van overwaarde.

Overwaarde ontstaat hoofdzakelijk op twee manieren:

1. Stijging van de woningwaarde: De huizenprijzen stijgen door marktontwikkelingen.

2. Aflossing op de hypotheek: Veel huiseigenaren lossen maandelijks af op hun hypotheeksom, waardoor de restschuld afneemt.

Het vermogen dat vastzit in de woning komt in principe pas beschikbaar bij verkoop van de woning. Om de overwaarde vrij te spelen terwijl je gewoon in de woning blijft wonen, kun je er ook voor kiezen om de overwaarde te verzilveren door hier een nieuwe hypotheek voor aan te gaan of de bestaande hypotheek te verhogen.

Stel dat je woning op basis van een recente taxatie of WOZ-waarde wordt geschat op € 500.000. Je openstaande hypotheek bedraagt nog € 200.000. De bruto overwaarde bedraagt in dat geval € 300.000. Om het exacte bedrag vast te stellen dat een geldverstrekker wil financieren, is vrijwel altijd een officieel taxatierapport vereist.

Geldverstrekkers keren de overwaarde niet zomaar uit op je rekening. Om de overwaarde van je hypotheek op te nemen zonder de woning te verkopen, doorloop je een acceptatieproces bij een geldverstrekker.

De woning moet in de eerste plaats overwaarde hebben en ten tweede moet je inkomen toereikend genoeg zijn om de hogere maandlasten te dragen.

Er zijn drie primaire methoden om overwaarde te benutten:

1. Onderhandse verhoging van je huidige hypotheek: Als je hypotheek bij het afsluiten hoger is ingeschreven in het Kadaster dan je daadwerkelijke lening en je inkomen hoog genoeg is, kun je de hypotheek tot de inschrijvingsgrens verhogen zonder tussenkomst van de notaris. Dit scheelt notariskosten. 

2. Nieuwe hypotheek afsluiten: Ligt de gewenste verhoging boven de kadastrale inschrijving, dan moet je een tweede hypotheek afsluiten. Er vindt dan een nieuwe inkomenstoets plaats en hiervoor moet je opnieuw langs de notaris.

3. Verkoop van de woning: Bij verkoop van de woning komt de overwaarde direct vrij op de rekening van de notaris. Na aflossing van de bestaande hypotheek wordt het nettobedrag overgemaakt.

Wanneer de overwaarde van je woning vrij besteedbaar wordt gemaakt, zijn er verschillende strategieën mogelijk. De keuze hangt af van je risicobereidheid, gewenste liquiditeit en het beoogde rendement.

Een veelgekozen toepassing is de overwaarde van een huis investeren in vastgoed. Dit kan gaan om een tweede woning, bijvoorbeeld een vakantiewoning voor eigen gebruik of een appartement om te verhuren. 

Je gebruikt de overwaarde als eigen inbreng om een verhuurhypotheek aan te vragen. De rente op een verhuurhypotheek is vrijwel altijd hoger dan op een ‘normale’ hypotheek (al snel zo’n 0,5 tot 1 procentpunt) en het is goed om te weten dat de rente over dit opgenomen deel niet aftrekbaar is in box 1. 

Dat komt omdat de opgenomen overwaarde niet gebruikt wordt voor de eigen woning, maar voor een tweede woning die de belastingdienst als belegging ziet.  

Een tweede woning en de eventuele, bijbehorende financiering horen thuis in box 3. Je kunt de nieuwe hypotheek voor de opgenomen overwaarde dus als schuld opvoeren in box 3. 

De daadwerkelijke huurinkomsten die je genereert met je vakantiewoning worden voorlopig nog niet belast in box 3. De Belastingdienst rekent in 2026 nog met een fictief rendement in box 3 (zie rekenvoorbeeld hieronder).

Ook moet je er rekening mee houden dat je een hoger percentage overdrachtsbelasting betaalt als je een woning koopt om te verhuren, omdat dit door de Belastingdienst als belegging wordt gezien. De overdrachtsbelasting op een beleggingsobject bedraagt in 2026 8%, terwijl dit voor een woning voor eigen gebruik ‘slechts’ 2% is.

Het uiteindelijke rendement op een verhuurobject hangt af van factoren zoals de verwachte verhuurinkomsten, hypotheekkosten en belasting die je betaalt over een tweede woning.

Ook gebruiken veel huiseigenaren hun overwaarde voor een verbouwing en/of verduurzaming van de huidige woning. Als je de overwaarde opneemt om te gebruiken om direct te investeren in een eigen woning, valt de hypotheek in box 1, mits je deze binnen 30 jaar annuïtair of lineair aflost. Dat betekent ook dat je de hypotheekrente over deze nieuwe hypotheek fiscaal mag aftrekken.

Het gebruiken van overwaarde voor een verbouwing verhoogt het wooncomfort en kan de marktwaarde van de woning verder laten stijgen. Wanneer de investering gericht is op verduurzaming (zoals een warmtepomp, woningisolatie of zonnepanelen), dalen bovendien de maandelijkse energielasten.

Sommige huiseigenaren overwegen om de overwaarde te beleggen. Het idee hierachter is dat het historische rendement op aandelen hoger ligt dan de hypotheekrente. 

Stel dat je verwacht dat een belegging 7% rendement per jaar oplevert en je hypotheekrente 4% is, dan zou het financieel gezien al aantrekkelijk kunnen zijn.

Beleggen met geleend geld verhoogt het financiële risico aanzienlijk. Omdat de koersen van aandelen sterk kunnen schommelen, kan de waarde van de beleggingen ook snel dalen, terwijl de verhoogde hypotheekschuld en de bijbehorende maandlasten ongewijzigd blijven. 

Bovendien is de hypotheekrente op een lening die voor een belegging wordt gebruikt, niet aftrekbaar in box 1. Het algemene advies is dan ook om niet te beleggen met geleend geld. Door de combinatie van verplichte maandelijkse rentelasten, fiscale nadelen en het risico op koersverliezen is het opnemen van overwaarde om te beleggen een zeer risicovolle keuze.

Als de spaarrente hoger is dan de hypotheekrente, lijkt het in theorie misschien aantrekkelijk om de overwaarde op te nemen en dit op een spaarrekening te zetten.

Hoewel deze optie op het eerste oog dus rendement oplevert, verdwijnt de winst al snel door belasting, het vervallen van de hypotheekrenteaftrek en eenmalige kosten voor hypotheekadvies.

Hypotheekrente is alleen aftrekbaar als het geld wordt gebruikt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning. Gebruik je de overwaarde om te sparen, dan valt dit leningdeel in box 3. Je mag de hypotheekrente over dit deel dus niet aftrekken.

Ook betaal je, als je totale vermogen boven de vrijstellingsgrens uitkomt, belasting over je spaargeld. Om de overwaarde überhaupt op te kunnen nemen, moet je vaak een hypotheekadviseur inschakelen en in sommige gevallen langs de notaris, wat zo een paar duizend euro aan eenmalige kosten met zich meebrengt.

Al met al wegen de kosten die komen kijken bij deze werkwijze, vrijwel nooit op tegen het rendement dat je zou behalen met het opnemen van de overwaarde en dit te sparen.

Het opnemen van overwaarde heeft directe fiscale consequenties. Waar je de opgenomen overwaarde voor gebruikt, bepaalt onder welke box in het Nederlandse belastingstelsel de lening valt.

• Box 1 (Eigen woning): Gebruik je de overwaarde voor onderhoud, verduurzaming of de aankoop van een eigen woning? Dan blijft de hypotheekrente aftrekbaar, mits je de lening annuïtair of lineair binnen 30 jaar aflost. Als je een aflossingsvrije hypotheek afsluit voor de opgenomen overwaarde, valt de hypotheek doorgaans in box 3 en is de hypotheekrente dus niet aftrekbaar.

• Box 3 (Sparen en beleggen): Gebruik je de overwaarde voor een tweede woning, een deposito, consumptie of beleggingen? Dan valt de nieuwe schuld in box 3. De rente is in dat geval niet aftrekbaar van het inkomen, maar je mag de hypotheek vaak wel als schuld opvoeren in box 3.

Bij verkoop en de aankoop van een nieuw huis geldt bovendien de bijleenregeling. De Belastingdienst verwacht dat je de overwaarde volledig inzet voor de nieuwe woning. Doe je dit niet, dan vervalt de renteaftrek over dat specifieke deel van de nieuwe hypotheek.

Je overwaarde opnemen om te investeren, betekent dat je een bestaande hypotheekschuld verhoogt. Dit brengt risico's met zich mee.

• Permanente stijging van de vaste lasten: De verhoogde hypotheek zorgt in principe direct voor hogere maandlasten. Deze verplichting loopt door, ongeacht het resultaat van je investeringen.

• Hefboomrisico bij waardedaling: Als de woningmarkt of de markt waarin je hebt geïnvesteerd daalt, blijft de schuld gelijk. Dit kan leiden tot een verslechterde financiële positie.

• Renterisico: Kies je voor een korte rentevaste periode, dan kunnen stijgende rentes de maandlasten in de toekomst verder opdrijven.

Laat je vooraf adviseren door een hypotheekadviseur om te bepalen of het verzilveren van de overwaarde past bij jouw financiële situatie en wensen.