Wohn-Riester: Vor- und Nachteile der Eigenheimrente

Anstelle einer monatlichen Geldrente nutzen Sie Ihre geförderte Immobilie im Alter kaltmietfrei. Bei einem Immobilienkredit verhandeln Sie die konkrete Höhe, eine Zinsgarantiezeit und den konkreten Zinssatz. Anschließend bezahlen Sie den Kredit zu einem bestimmten Prozentsatz im Jahr ab.

Beim Wohn-Riester nehmen Sie ein staatlich gefördertes Riester-Darlehen auf. Ihre eigenen Investitionen plus die staatlichen Zuschüsse zahlen dieses Darlehen ab. Meist geschieht dies parallel zu einer weiteren Finanzierungsquelle wie einem normalen Immobilienkredit.

Der Unterschied zum normalen Riester liegt darin, dass Ihnen im Anschluss keine monatliche Rente ausbezahlt wird. Stattdessen bildet Ihre finanzierte Immobilie die Rente, die der nachgelagerten Besteuerung unterliegt. Die nachgelagerte Besteuerung erfolgt im Ruhestand über Ihr sogenanntes Wohnförderkonto.

Die Rentabilität des Wohn-Riesters hängt stark von Ihrer Lebenssituation ab.

• Familien und Paare mit Kindern sowie Personen mit höherem Einkommen: Diese Personengruppen nutzen diese Form der Vorsorge häufig, da hohe Kinderzulagen und ein möglicher Sonderausgabenabzug zusammenwirken können.

• Singles und kinderlose Paare: Für Alleinstehende oder Paare ohne Kinder fällt die staatliche Förderung im Verhältnis zu den Abschlusskosten, den bürokratischen Auflagen und der späteren Steuerlast oft gering aus.

Um die maximale staatliche Förderung zu erhalten, zahlen Sie während der Erwerbsphase jährlich einen festgelegten Mindesteigenbeitrag von 4 % Ihres Vorjahresbruttoeinkommens (sozialversicherungspflichtigen Bruttoeinkommens) abzüglich der Zulagen ein. Der Maximalbetrag für Ihren Steuerabzug beträgt 2.100 € pro Jahr. Liegt Ihr berechneter Eigenbeitrag nach Abzug der Zulagen unter 60 € im Jahr, zahlen Sie den gesetzlichen Sockelbeitrag von 60 € pro Jahr, um die volle Förderung zu erhalten.

Neben den Direktzulagen bietet Ihnen der Sonderausgabenabzug attraktive Steuervorteile. Das Finanzamt führt im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung automatisch eine Günstigerprüfung durch.

• Das Finanzamt errechnet Ihre individuelle Steuerersparnis auf Basis des eingezahlten Sparbetrags (bis zu 2.100 € p. a. inklusive Zulagen).

• Liegt die errechnete Steuerersparnis über der Summe Ihrer erhaltenen Grund- und Kinderzulagen, schreibt Ihnen das Finanzamt den Differenzbetrag als Steuererstattung gut.

• Ist Ihr Zulagenanspruch höher als die rechnerische Steuerersparnis (oft bei familienstarken Lebenssituationen mit niedrigerem Jahreseinkommen), verbleibt es bei den gutgeschriebenen Zulagen.

Die Zulagenstelle (ZfA – Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen) stellt strenge Bedingungen an Ihre Selbstnutzung und die Eigenschaft der Immobilie, um Missbrauch zu verhindern. Die Einhaltung dieser Vorgaben wahrt Ihren vollen Anspruch auf die staatliche Förderung.

• Eigentum & Hauptwohnung: Sie sind Eigentümerin oder Eigentümer der selbstgenutzten Immobilie und bewohnen diese als Hauptwohnung (Lebensmittelpunkt).

• Geografischer Rahmen: Ihr Objekt liegt in Deutschland, einem Mitgliedstaat der EU oder des EWR.

• Pflegefall & Wohnsitzwechsel im Alter: Wenn Sie die Immobilie vor dem 85. Lebensjahr aus gesundheitlichen Gründen aufgeben und dauerhaft in ein Pflegeheim umziehen, liegt keine schädliche Verwendung vor, sofern das Eigentum bestehen bleibt. Eine temporäre Vermietung ist unter engen gesetzlichen Auflagen möglich; melden Sie diese der ZfA.

• Wegzug ins Nicht-EU/EWR-Ausland: Verlegen Sie Ihren Hauptwohnsitz im Ruhestand in ein Land außerhalb der EU oder des EWR (zum Beispiel Schweiz, USA, Thailand), gilt dies als schädliche Verwendung (§ 93 EStG). Alle erhaltenen Zulagen und Steuervorteile müssen zurückgezahlt werden, und das Wohnförderkonto wird sofort fällig.

• Dauerhafte Selbstnutzung: Eine Vermietung ist für Sie grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen gelten ausschließlich für temporäre, berufsbedingte Abwesenheiten bis zu Ihrem tatsächlichen Rentenbeginn.

• Nutzungsaufgabe & Reinvestitionsfristen (§ 92a Abs. 3 Satz 9 EStG): Bei Auszug oder Verkauf droht Ihnen ohne fristgerechte Reinvestition eine schädliche Verwendung (§ 93 EStG), die zur sofortigen Nachversteuerung und Rückforderung aller Zulagen führt. Gesetzlich gelten zwei Reinvestitionswege für Sie.

• Reinvestition in ein neues Eigenheim (§ 92a Abs. 3 Satz 9 Nr. 1 EStG): Sie müssen innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren vor dem Veranlagungszeitraum der Nutzungsaufgabe bis zu fünf Jahren nach Ablauf dieses Veranlagungszeitraums ein neues selbstgenutztes Eigenheim erwerben oder bauen.

• Reinvestition in einen Geld-Riester-Vertrag (§ 92a Abs. 3 Satz 9 Nr. 2 EStG): Der geförderte Betrag muss innerhalb von einem Jahr nach Ablauf des Veranlagungszeitraums der Nutzungsaufgabe in einen klassischen Riester-Sparvertrag eingezahlt werden.

Für die Finanzierung oder Entschuldung Ihrer Immobilie stehen verschiedene Wege bereit. Sie können zwischen vier Hauptvarianten des Wohn-Riesters wählen.

Auf dem Wohnförderkonto werden alle entnommenen Eigenbeiträge, Tilgungsleistungen und erhaltenen Zulagen buchhalterisch erfasst und von der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) geführt. Da beim Wohn-Riester im Alter keine Geldrente fließt, dient das Wohnförderkonto als Fiktivwert zur Ermittlung Ihrer nachgelagerten Besteuerung.

Bei Renteneintritt stehen Ihnen zwei Besteuerungsoptionen zur Auswahl:

• Einmalbesteuerung: Der gesamte Betrag wird zu Ihrem Rentenbeginn auf einmal versteuert. Als Anreiz gewährt Ihnen der Staat dabei einen Nachlass von 30 % auf den zu versteuernden Betrag.

• Laufende Besteuerung: Der Stand des Wohnförderkontos wird gleichmäßig bis zu Ihrem 85. Lebensjahr aufgeteilt und jährlich mit Ihrem individuellen Steuersatz im Ruhestand versteuert (ohne Nachlass).

Zugrundeliegende Parameter der Beispielrechnung:

• Anspardauer: 25 Jahre

• Kumulierter Altersvorsorge-Eigenheimbetrag (Eigenbeiträge + Zulagen/Tilgung): 35.000 €

• Fiktive Verzinsung: 2 % p. a.

• Stand des Wohnförderkontos bei Rentenbeginn (Alter 65): ca. 57.421 €

Bevor Ihre Entscheidung für einen Wohn-Riester fällt, lohnt sich ein genauer Blick auf die Vorzüge und die möglichen Stolpersteine.

Mit den Beschlüssen zur Reform der geförderten privaten Altersvorsorge verändern sich die Rahmenbedingungen. Wenn Sie künftig sparen, profitieren Sie von neuen Zulagenstrukturen und flexibleren Modellen.

• Neustrukturierung der Zulagen: Die Grundzulage steigt auf bis zu 540 € p. a. (50 % Förderung auf die ersten 360 € Eigenbeitrag + 25 % auf Beträge bis 1.800 €).

• Anhebung des Mindesteigenbeitrags: Der Mindesteigenbeitrag steigt von 60 € auf 120 € pro Jahr.

• Einführung des Altersvorsorgedepots: Neben Verträgen mit klassischer Beitragsgarantie etabliert der Gesetzgeber ein Altersvorsorgedepot für Anlageformen mit höheren Renditechancen (zum Beispiel Aktien-ETFs) ohne starre Mindestgarantie.

• Bestandsschutz: Bestehende Wohn-Riester-Verträge genießen Bestandsschutz; Sie erhalten jedoch Wechselrechte in das vereinfachte Neusystem.

• Verkürzung der Besteuerungsdauer: Nach aktuellen Reformplänen soll sich die laufende Besteuerung des Wohnförderkontos im Ruhestand von bisher bis zu 20 Jahren auf 5 Jahre verkürzen.

• Kürzerer Nachweiszeitraum: Die Pflicht zur Nachweiserbringung der Selbstnutzung verkürzt sich ebenfalls auf 5 Jahre.

• Optionale Entnahme: Die Option zur Entnahme für Eigenheime ist bei neuen Altersvorsorgeverträgen ab 2027 keine gesetzliche Pflichtkomponente mehr, sondern eine freiwillige Option der Anbieter.

Risikohinweis: Jede Anlage am Kapitalmarkt ist mit Chancen und Risiken behaftet. Der Kurs der Anlagen kann steigen oder fallen. Im äußersten Fall kann es zu einem vollständigen Verlust des angelegten Betrages kommen. Alle ausführlichen Informationen können Sie unter Risikohinweise nachlesen.